중도금 대출 규제 시행 악재일까
조회수 2016. 7. 1. 16:25 수정
중도금 대출 규제 이후 부동산 시장 전망
‘분양보증 및 중도금 대출 보증제도 개선’
내용입니다.
분양시장의 열기가 한층 뜨거운 터라
중도금 대출 규제 소식은 분양시장
열기 만큼 뜨거운 소식이 아닐 수 없습니다.
1인당 2건으로 제한,
둘째 1인당 보증한도를 수도권과 광역시는
6억원, 기타 지방은 3억원으로 제한,
셋째 분양가격이 9억원을 초과하는 주택은
중도금 대출보증 대상에서 제외 입니다.
이외에 ‘다운계약서 작성’,
‘청약통장 거래’, ‘떴다방’ 등의
불법 행위 점검 및 계도활동 강화 정도가
추가 될 수 있겠습니다.
역시 빨라지면서 주택 매수가 힘들어 졌습니다.
결국 주택 거래량이 지난해 보다
눈에 띄게 줄어 들게 됐습니다.
재건축 분양시장과 위례, 광교, 동탄2 같은
신도시 지역은 분양가가 연이어 오르고
전매제한 내에 분양권을 전매하는 불법행위도
더욱 기승을 부리게 됐습니다.
여신심사 강화 시행 발표
당시 집단대출이 빠진 것에 대해
우려했던 일들이 나타난 것입니다.
중도금 대출 규제는 거스를 수 없게 된 것입니다.
물론 올해는 중도금 대출 규제라는
변수가 생긴 만큼 이들 물량들이
원활하게 소화가 되려면 시장은
어떻게 흘러가야 할까요.
현재 여소야대 형국이라고 하지만
내년 대선까지 1년 반이 채 남지 않은 상황에서
규제를 더하는 것은 오히려 있던 지지층도
이탈시킬 가능성이 높습니다.
오히려 규제보다는 심각한
전세난 해소를 위해 공공임대주택 공급을
늘리는 등의 정책을 강화하는 편이 낫습니다.
순기능이 더 많아 졌다고 봅니다.
실수요자들은 이미 검증 된,
누가 봐도 좋게 보는 안정적인 곳을
찾기 마련입니다.
불확실한 시장상황에선 더더욱 그렇습니다.
쉽게 모험을 하지 않죠.
투자를 해도 기간이 긴 편입니다.
분양권 전매제한의 경우 길어야 1년인데
반해 재고 아파트의 경우 1년 이상을
봐야 하는 것이 일반적입니다.
더욱 악화된다면 하반기 부동산 시장은
위축 정도는 심해질 순 있으나
역시 우려할 정도는 아니라고 봅니다.
대출에 대한 부담은 커진 만큼
적절한 자금계획과 저금리를 잘 활용한다면
올 하반기도 나름 내집마련 하기에
좋은 시기 입니다.
대신 2018년~2019년 등 입주가 많은 시기는
넘길 만큼 보유기간을 최소 3년 이상 보고
가야한다는 단서가 붙는다는 점
명심하시기 바랍니다.
지난 6월27일 ‘2016년 하반기 경제정책 방향’이
발표 됐습니다.
주택, 토지 분야 중 총 8가지 항목에
대한 세부적인 내용이 공개 됐는데요.
가장 눈길을 끈 것은
중도금 대출 보증 횟수와 보증금액을 제한하는
분양보증 및 중도금 대출 보증제도
개선의 주요 주요 내용은 크게 3가지 입니다.
첫째
주택도시보증공사의 중도금 대출 보증 건수를
올 상반기엔 대출시장에 큰 변화가 있었습니다.
‘여신 심사 선진화 가이드라인’
(이하 여신심사 강화)이 시행이 됐죠.
주요 골자는 갚을 수 있는 범위 내에서
대출해주고 원금을 처음부터 나눠
갚도록 하는 것입니다.
대출한도도 줄고 짧아진
거치기간으로 인해 원금상환 부담 시기
여신심사 강화 대상 가운데
중도금 집단대출은 빠졌습니다.
덕분에 신규분양시장과 분양권 전매시장은
지난해부터 이어진 열기가 더욱 달궈졌습니다.
특히 2월 여신심사 강화가 시작된
수도권은 서울 강남권을 중심으로 하는
부동산인포에 따르면
하반기 전국에선 총 22만7,000여가구가
분양할 계획입니다.
상반기 분양한 14만2,000여가구를
포함하면 올해 총 분양물량은 약 37만가구
가량 됩니다(일반분양가구 기준).
공급과잉 논란이 있던
지난해 38만7,000가구와 비슷한 수준입니다.
박근혜 정부의 부동산 정책은
MB정부 시절부터 침체돼
온 부동산시장을 살리는데 집중 돼 있었습니다.
MB정부시절 못했던
재건축 초과이익 환수 유예연장(2017년 말까지)
, 민간택지 분양가 상한제를 폐지하게 됐습니다.
덕분에 주택거래도 늘었고 많은 분양에도
불구하고 미분양이 급증하는 일이 없었습니다.
하지만 치솟는 전셋값은 잡지 못하고
집값만 높였다는 비판과 총선에서의
패배 등으로 여당으로서 힘을 잃게 됐습니다.
결국 여신심사 강화와 중도금 대출 규제라는
카드를 꺼내게 됐습니다.
그렇다면 앞으로도 규제가 더 해질까요?
그건 아니라고 봅니다.
여신심사 강화도 그렇고 이번 중도금 대출 규제도
결국 실수요자 중심의 주택시장을
만드는 것이 목적입니다.
일단 자금력이 뒷받침 되지 않은
가수요자들은 시장에 뛰어들기엔
진입 장벽이 커졌기 때문에 실수요자들에겐
기회가 더 많아졌습니다.
물론 실수요자들 가운데도 자금확보가
어려워 기회를 잃는 경우도 있겠지만
이번 중도금 대출 규제의 타깃이라
할 수 있는 강남권 재건축 시장은 그런 점에서
우려하는 것 보다 타격이 크지 않을 전망입니다.
가수요자들이 빠져나가 거품이
줄어들면서 실수요자들은 좋은 가격조건에
매입할 수 있는 기회가 생겼습니다.
청약 또한 가수요로 인한 거품이 빠지면서
당첨기회가 높아질 수 있습니다.
다만 주택거래는 감소가 불가피 해 보입니다.
재고 아파트의 경우 분양, 분양권에 비해
브렉시트로 인한 국외 상황이
국내 수출산업 등에 당분간 영향을
줄 수 있는 만큼 주요 기반산업들의
위축은 지역 내 경제활동을 위축시켜
주택거래는 다소 줄어들 전망입니다.
다만 대출절벽, 거래절벽 같은 극한 상황은
저금리에 계속된 전세난에 따른 실수요자들의
주택 구입으로 발생 가능성이 낮다고 봅니다.
여신심사 강화와 이번 중도금 대출규제로
인해 시장의 질 개선을 위한 토대는
마련됐다고 봅니다.
물론 국내에 새로운 규제가
나온다거나 브렉시트에 따른 국외 상황이
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