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라이브러리·2017.10.12. 작성

빠숑 김학렬 인터뷰: “전국 부동산, 아파트도 상가도 비싼 곳만 계속 오르는 이유”

더리서치 그룹 부동산 조사연구소 소장의 '입지, 상품, 프리미엄' 파악하기
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Q. 무슨 일을 하고 있나요?


더리서치그룹에서 마케팅 조사, 그러니까 리서치 업무를 하고 있어요. 갤럽에서 16년 일했는데, 지금도 대기업 클라이언트 사에서 의뢰를 받아 열심히 리서치하는 일을 하고 있네요.


Q. 갤럽은 왜 나왔어요?


갤럽에서는 대외 활동에 제한이 많았어요. 책 쓰는 것도 처음엔 숨겼을 정도죠. 지금은 자유로워서 좋아요. 리서치 업계 최초로 부동산 특화된 연구소도 창업했어요. 대한민국 리서처 중 저만큼 아는 사람은 없으니.


Q. 연구원 생활이 몸에 맞나 보군요.


그렇긴 한데 갤럽 있을 때는 죽는 줄 알았어요. 연구원이라 하니 멋있어 보여서 갔었는데, 동시 진행 프로젝트가 20개씩 돌아가니 주 7일 출근하고 야근했어요. 리서치업이 원래 3D에요. 지금은 딱 3~4개 프로젝트만 맡으니 전보다는 행복하게 일하고 있죠. 일의 집중도도 더 높아지구요.

여유로운 삶을 되찾은 김학렬 소장의 모습



국내 최고의 분양 컨설팅 전문가에게 듣는 향후 분양가


Q. 그나저나 부동산이 주업인 줄 알았는데 아니었군요…


그냥 리서치를 하는 마케터에요. 부동산은 개인적 관심으로 20년 정도 공부했고요. 그래도 이름이 알려지다 보니 회사에서도 부동산연구 파트를 총괄하고 있어요. 현대건설, 삼성물산, 대림건설, 대우건설 등 건설사 클라이언트들과 많이 이야기하죠.


Q. 건설사가 어떤 오퍼를 던지나요?


제일 많은 프로젝트는 대단지 아파트 개발 때 수요를 조사하는 거죠. 이 지역에 아파트를 공급했을 때 분양이 될지, 분양가는 얼마나 받을지, 안 된다면 어떤 방법을 써야 할지. 그런 분석이죠.

이런 일이 없도록 시공사는 주의를 기울인다

Q. 분석은 잘 맞나요?


우리는 컨설팅 회사가 아니라 데이터 기반 리서치 회사에요. 인터넷을 뒤져서 찾은 2차 데이터로 이야기하지 않고, 소비자 설문조사와 부동산 중개업자 조사 등을 통해 직접 리서치한 결과를 바탕으로 분석하여 보고서를 제출하죠. 물론 조사 데이터뿐 아니라 데이터에 대한 인사이트도 함께 제공한다는 점에서 컨설팅이 섞였다 볼 수도 있는데, 지금까지의 조사는 거의 100% 맞았어요. 시공사 사정상 바로 분양 못 하고 2~3년 뒤로 밀리면 시장이 바뀌니까 안 맞는 때도 있지만, 조사 당시 시황은 틀릴 수가 없죠.


Q. 그래도 시시각각 변하는 게 소비자 심리 아닌가요?


건설사 조합에서는 길게는 10년, 짧게는 3~5년 전부터 분양 입박 시점까지 계속 시황을 조사하여 트래킹해요. 아파트 건설, 분양에는 돈이 엄청 들어요. 반포 주공 1단지는 건축비만 2조5천, 최종 분양까지 5조 이상이 드는 사업이에요. 이런 사업에서 리서치에 적게는 몇천, 많으면 1억 정도 써서 리스크 줄이는 건 너무나 당연하죠.


Q. 기억 나는 성과가 있다면?


2005년 김포 고천 힐스테이트 건설이 길어졌어요. 2660세대의 거대 사업이었는데 건설사 예상보다 비용이 많이 들어서 분양가도 높여야 했어요. 당시 김포가 평당 500~700만 원이었는데, 평당 800만 원에 분양해야 겨우 본전이었어요. 가능하겠냐고 제게 조사를 맡겼는데, 제가 900만원대까지도 가능하다고 제시했고, 실제로 분양이 잘 마무리되었죠. 당시 김포에 대규모 브랜드 아파트가 하나도 없어서 클라이언트도 반신반의했어요. 그래서 소비자 조사를 2번 진행했는데 두 번 다 같은 결과가 나왔기 때문에 계획한 대로 진행하시라고 했죠.


Q. 개쩌네요(…)


대단지 아파트 분양은 정말 리스크가 커서 건설사도 엄청 조심스러워요. 지금 서울에서 제일 비싼 아파트가 반포동 아크로리버파크에요. 34평이 23억 정도니까, 평당 6~7천 수준이죠. 그것도 제가 2013년에 조사했었는데, 당시 서울 부동산 경기가 상당히 안 좋았어요. 건설사 쪽에서 3천 초반에 분양하려 했는데, 조사 결과 4천 언더까진 분양이 되는 것으로 나왔어요. 결국 평당 3,980에 완판됐죠 .

평당 3,980만원으로 당시 고분양가 논란을 일으켰던 아크로리버파크. 공급면적 80제곱미터(24평)의 평당 시세는 9월 현재 6천만원을 넘어섰다.

출처 : KB부동산시세

Q. 이건 너무 비싸서 제안하기도 어려웠을 것 같은데요…


솔직히 분석 보고서에는 제 개인적 공부 결과도 담겨 있었어요. 전 그때부터 강남도 상품만 좋다면 평당 1억 시장이 올 수 있다고 이야기했어요. 아무도 안 믿었을 때인데, 실제로 용산구 한남동에 한남더힐이 평당 1억에 거래가 되었어요. 이제 서울에 입지 좋은 곳의 최고급 상품은 평당 1억을 향해갈 거에요. 지금 강남에 평당 5천만 원에 분양하면 사람들이 비싸다 하지만, 앞으로도 강남은 계속 오를 거라 추정할 수 있어요.

반포주공1단지 재건축 투시도, 디에이치 단지 내 마리나베이샌즈와 같은 공중 인피니티풀, 640석 규모의 오페라하우스 등, 프리미엄한 이미지를 내세워 강남의 랜드마크로 자리매김하기 위해 양 건설사는 수주에 총력을 다하는 중이다.

Q. 뭐, 어차피 못사는 사람에게만 커 보이는 금액이긴 합니다. 저도 감이 안 잡히네요.


맞아요. 돈 있는 사람에겐 절대 금액이 안 중요해요. 그 지역이 가지는 프리미엄 가치가 중요하죠.



서울 재건축, 재개발 부동산에 주목해야 하는 이유


Q. 그러고 보니 『대한민국 부동산 투자』라는 책에서도 프리미엄 가치를 이야기하더군요. 다른 건 일반적인데 이건 좀 독특했어요.


다른 사람과 다르다는 걸 느끼는 가치죠. 그 지역 아파트를 가질 수 있는 사람이 가질 수 없는 사람과 느끼는 장벽에 대한 비용이랄까… 그것 때문에 지불할 수 있는 가치를 의미해요. 사치재라 할 수도 있고 노블이라 표현할 수도 있는데, 서민층과 중산층, 중산층과 부유층 사이에 존재할 수 있는 가치랄까요?

김학렬 소장은 부동산 입지의 네 가지 핵심 가치 외에 프리미엄 가치도 중요하다 말한다

출처 : 알에이치코리아 블로그

Q. 그러면 서울은 다 좋은 건가요?


다음 달에 『서울 부동산의 미래』라는 책을 출간합니다. 서울 아파트는 지방과 완전히 차별화된 상품이에요. 서울 지역 평균 시세가 평당 2,000만 원 초중반인데, 그다음 순위 지역인 경기도와 부산은 1,000만 원 수준이거든요. 더블 스코어를 넘는 건데, 여기에는 수요의 차이도 있지만 서울이라는 지역이 갖고 있는 프리미엄도 포함되어 있어요. 서울 25개 구 중 도봉구와 금천구가 제일 싼 곳인데, 거기도 평당 1,300~1,400 수준이거든요. 서울 아파트는 이미 중산층 이상만 들어와서 자가로 거주할 수 있는 공간이 된 것이죠


Q. 1기 신도시도 그렇게 봐야 할까요? 의외로 안 오른다는 말이 많은데.


거기도 롱텀으로 보면 올랐죠. 부동산의 경쟁력은 입지 경쟁력과 상품 경쟁력으로 나눠볼 수 있어요. 상품 경쟁력에서 아파트는 재건축이 가능한 시점인 30년을 수명으로 봐요. 10년 이하를 신규 아파트로 보고 20년 지나면 상품 가치가 확 떨어지는데, 지금 1기 신도시가 25년 됐으니 딱 이 시기에 들어와 있죠. 상품 마지막 시기이니 인기가 떨어질 수밖에요. 하지만 아파트 수요는 꾸준히 늘고 입지도 좋으니 재건축될 때 즈음 다시 오를 거라고 봐요.

최근 상승 중에 있으나, 1기 신도시는 아직 2006~2007년의 고점을 회복하지 못하고 있다. (2015.12 = 100, 17년 = 8월 기준)

출처 : KB 부동산시세

Q. 하지만 그 재건축이란 게 쉽지 않지 말입니다. 싹 미는 게 보통 일이 아니라…


지금 재건축은 강남권 위주로 진행되고 있고, 최근에는 목동으로 확장되고 있어요. 그 다음 상계동으로 갈 건데 약간 시간이 걸릴 수 있어요. 제가 ‘질적인 수요시장’이라는 말을 쓰는 게 이 때문입니다. 서울 아파트가 사업성이 있으려면 평당 가격이 최소 2천이 넘어야 해요. 강남은 이미 평당 4~5천이고, 목동도 3천 수준이에요. 그런데 상계동은 아직 1천 후반, 그러니까 2천이 안 되거든요. 입지 좋고 비싼 지역 재건축이 먼저 올라가고, 이 영향으로 시세가 올라가면 다른 지역에서도 자연스럽게 진행될 거예요. 재건축 쪽에서는 수색 뉴타운 등으로 하나씩 갈 수 있고요.


Q. 재건축과 재개발은 어떤 차이가 있죠?


가장 큰 차이는 도로를 새로 내는가의 여부예요. 도로 안 만들면 재건축이죠. 그런데 그런 입지는 이제 별로 안 남았어요. 그래서 단순하게 보면 아파트 부수고 새로 짓는 게 재건축이고 단독주택, 다세대주택 부수는 게 재개발이라 생각해도 됩니다. 재건축 쪽은 기반시설이 이미 잘 갖춰진 곳이고, 재개발은 좀 낙후된 곳이죠. 그래서 싹 밀고 도로와 건물을 새로 갖춰 넣는.

리모델링, 재건축, 재개발의 차이

출처 : 한화건설 블로그

Q. 서울은 이미 다 자리 잡혔는데, 재개발할 수 있는 곳이 많진 않을 것 같은데요?


강북 지역 뉴타운이 다 그거잖아요. 통상 10년 이상 걸리는데, 이미 진행 중인 곳들이 좀 있어요. 신길 뉴타운, 수색 증산 뉴타운, 성북구 장위 뉴타운 등. 20여 개가 지정되어 있는데, 이번에 정부가 8/2 대책을 통해 서울을 투기과열기구로 다 묶어서 아직 추진되지 않은 곳은 좀 더 지연될 것 같아요.



전국 부동산, 비싼 곳만 더욱 오르는 양극화가 진행된다


Q. 음… 재개발을 막으면 오히려 집값이 더 뛰지 않을까요?


맞아요. 공급을 제한하겠다는 이야기인데, 지금 서울은 이미 수요 대비 공급이 적으니 더 오르겠죠.


Q. 정부 의도는 집값을 잡겠다기보다는 다주택자에게 다 팔라는 것 같은데, 과연 이들이 팔까요?


뭐, 파는 사람은 팔겠죠. 그런데 어차피 LTV 낮췄으니 실수요층은 또 집 사기 힘들어졌어요. 좀 언밸런스한 정책이죠. 이미 서울 아파트가 평당 2~3천 수준인데, 일반 중산층도 대출 안 끼고 못 들어가잖아요. 딜레마죠.


Q. 갭투자가 망할 거라는 의견도 있습니다.


글쎄요. 갭투자가 없어지려면 이 세상에 전세제도가 없어져야 해요. 전세가가 너무 올라가서 이제 중산층도 못 따라가니, 점점 전월세로 돌리고 있긴 하죠. 최근에는 전세보다 전월세가 3~4% 정도 더 많아졌고요. 사실 저는 아파트 가격과 전세 가격은 이미 좀 꺾일 때가 됐다고 생각하고 있었는데, 8/2 대책은 좀 인위적으로 건드린 면이 있어요. 그래서 지역에 따라 일부 지역은 가격 왜곡을 낳지 않을지 걱정이네요.

매매가격 대비 전세 가격은 2010년 이후 지속적으로 상승하다 2016년 초부터 소폭 감소 중이다.

출처 : KB부동산시세

전세 수급 동향 (100을 넘으면 공급 부족 상태를 의미), 주택 가격 상승 이후로 전세 수급지수는 점진적으로 해소되어가는 추이다.

출처 : KB부동산시세

Q. 음? 부동산이 내려갈 시점이었다고요?


대표적인 지역이 대구와 부산이에요. 대구는 작년부터, 부산은 올 초부터 꺾였어요. 그런데 좀 올랐다고 조정대상지역으로 지정할 필요가 있나…


Q. 대구와 부산을 보면 솔직히 센텀·해운대 지구, 수성구 제외하면 그렇게 비싼가 싶긴 합니다만…


네. 부산은 평당 300~400만 원 시장은 물론 평당 200만 원 아파트도 있어요. 수치적으로는 많이 오른 것처럼 보여도, 오르는 동네만 계속 올랐고 안 오르는 동네는 정지상태나 다름없어요 .

대구 전체와 대구 수성구의 아파트 매매 가격 추이. 17년 9월 기준 대구 아파트 전체 평균 평당 시세는 851만 원, 수성구 전체 평균은 1,106만 원으로 다소 차이를 보이고 있다. (2015.12 = 100)

출처 : KB 부동산시세

부산 전체와 부산 해운대구의 아파트 매매 가격 추이. 17년 9월 기준 부산 아파트 전체 평균 평당 시세는 940만 원, 해운대구 전체 평균은 1,178만 원으로 다소 차이를 보이고 있다. (2015.12 = 100)

출처 : KB 부동산시세

Q. 왜 이런 현상이 나타날까요?


그냥 위상이 분화되는 과정이에요. 서울도 옛날에는 강남, 강북 이렇게 2등급밖에 없었어요. 제가 매년 시세로 나눠보는데, 서울은 10개로 나누다가 올해부터 16개로 늘렸어요. 일단 등급이 분화되면 위 단계로 가기 힘들어져요. 지금 부산은 서울 딱 10년 전 모습이라 보면 돼요. 2006~2007년 서울의 모습이 부산에서 펼쳐지는 거죠.


서울도 강남 위주로 오르다 조정받았어요. 그러니 부산도 받을 타이밍인 거죠. 그때 서울은 한동안 주춤했다가 결국 비싼 지역이 더 올라갔어요. 그에 비해 경쟁력 약한 곳은 별 차이가 없고요. 대구의 수성구가 강남인 셈이죠. 앞으로도 강남처럼 잘 나갈 거예요. 그게 분화되며 중구가 따라가겠죠.


Q. 어느 지역이든 양극화는 피할 수 없다?


자본주의 시장은 어쩔 수 없어요. 부동산은 한정돼 있으니, 인위적으로 가격을 통제하지 않는 한 오르는 곳이 더 오르죠. 양극화는 피할 수 없는 현상이에요. 차라리 이걸 받아들이고 부유층이 세금을 많이 내서 힘든 사람들 돕는 쪽으로 경제 시스템을 조정해야죠.


Q. 그러면 부동산 보유세에 찬성하시는 건가요?


찬성하고 말고를 떠나 보유세는 올리기 힘들 거예요. 올린다 해도 규제 정책의 마지막이 될 것이구요. 왜냐하면 다주택자는 임대사업 등록 등등 여러 가지 절세 방안이 있는데, 1가구 1주택은 보유세 부담을 피할 방법이 없거든요. 정부는 언제나 표를 의식할 수밖에 없으니, 유권자의 60%에 달하는 자가 소유자를 신경 쓸 수밖에 없겠죠.

아직까지 주택소유 가구가 과반 이상이다

출처 : 뉴시스

Q. 1가구 1주택자는 무시하고 다주택자에게만 보유세를 물릴 수도 있지 않나요?


일단 다주택자 비율이 너무 낮아서 큰 실효성이 없을 거예요. 대부분이 1가구 2주택자들인데, 투자자라 하기에는 좀 애매한 경우가 많거든요. 게다가 1주택자 중 고가 주택 가진 사람에게는 혜택이 가는 셈이잖아요. 부동산이 참 복잡한 문제에요. 정부 있는 사람도 엄청 머리 쓰겠죠. 그런데 이쪽 신경 쓰면 저쪽이 터지고… 솔직히 저도 부동산 정책 보면 어떤 결과 나올지 잘 모르겠어요.



8/2 대책, 과도한 규제가 오히려 화를 부를 수 있어


Q. 그래도 8/2 대책으로 인한 영향을 예상한다면? 다주택자가 좀 팔 수도 있지 않을까요?


별로요. 부동산으로 돈 번다는 소리 듣고 뒤늦게 들어온 2~3주택 정도의 다주택자나 좀 팔겠죠. 진짜 돈 있거나 투자 경험이 많은 사람들은 사람은 대부분 관망할 거에요. 특히 장기적인 투자자들은 심리적 위축으로 투매하는 사람이 많진 않을 거예요.


Q. 그래도 지수가 좀 움직이던데요?


그게 착시에요. 사람들은 지수 움직이면 다 거래한다고 생각하는데 생각보다 부동산 거래 별로 없어요. 1000세대 단지 중 한 달 거래가 1~2건인 곳이 많아요. 그걸 가지고 어떻게 가격 움직임을 유추하겠어요? 그냥 급한 사람만 팔고 나머지는 정상 거래하거나 관망하는 경우가 많지요. 매매지수, 전세지수 매주 발표하는데 단기적인 수치만 가지고는 어떻게 될지 몰라요. 최소 1년은 봐야 해요. 제 경우는 3년 이하는 잘 보지도 않아요. 5년, 10년 보면서 오른다 내린다 판단해야죠.


Q. 그런데도 왜 대구, 부산은 투기과열지구로 지정됐을까요?


대구는 수성구만 투기과열지구로 지정되었고, 부산은 조정대상지역으로 지정되었어요. 8/2대책 지정한 지역 다 봤는데, 1년도 아니고 최근 9개월 정도 기간 동안 오른 지역을 다 지정했더라고요. 부산은 올 초에 이미 살짝 꺾였는데, 1년 동안 따져보면 오르긴 올랐죠. 하지만 냅둬도 떨어질 시장이었다고 저는 생각해요. 부산과 대구는 2009년부터 2015년까지 쉬지 않고 올랐으니 떨어질 단계였거든요. 반면 서울은 2014년까지 조정받다가 2015년부터 본격적으로 상승이 시작되었으니 아직 상승 여력이 남아 있었던 것이죠. 그 상태에서 억지로 누르니까 오히려 수요가 많은 지역은 나중에 더 뻥 터지지 않을까 그런 걱정이 들어요.

Q. 터진다면 어떻게 되죠?


거품이 갑자기 빠진다는 이야기는 아니에요. 오히려 그 반대죠. 나중에 한꺼번에 오른다는 의미예요. 아울러 단기간에 어찌 되진 않아도 상승 여력이 있기 때문에 속으로 오를 거에요. 저는 이럴 때 차라리 무주택자들이나 1주택자들에게는 규제를 확실하게 풀어주는 게 좋다고 보는 게, 이럴 때 중산층이 집 살 수 있게 해주거나 서민층이 올라갈 수 있게 하거나 해야지 누르기만 하다 보면 정말 현찰 많은 사람들만 살 수 있게 돼요. 지금 대출 줄이면 중산층도 집 사기 힘들잖아요? 솔직히 직업 괜찮고 이자 낼 수 있다면 저는 LTV 100% 대출도 괜찮다고 봐요.


Q. 그러다 그 사람 망하면 어떻게 합니까?


담보인 아파트를 나라에서 수거해 가져가면 되잖아요? 지금도 경매 낙찰가율을 보면 항상 90% 이상 시세에 낙찰되요. 부동산 담보 대출은 아무 잘못이 없어요. 사업자 대출이나 개인신용대출이 문제지, 부동산 담보대출이 문제 되는 케이스는 드물어요. 정부도 부동산이 계속 오를 거 알아요. 오른다는 확신 없으면 왜 규제하겠어요? 게다가 서울은 엄청난 대도시에요. 정말 장기적으로는 평당 1억 2억, 어쩌면 언젠가는 5억까지 가는 지역이 나올 수도 있어요. 적어도 중산층들이 서울에 살고 싶다고 한다면 오르는 타이밍 전에는 들어가게 해줘야죠. 나중에는 아예 못 들어가는 전개가 나올 수도 있어요.

가계부채가 늘어난다고 하지만, 가계대출 연체율은 계속해서 낮아지고 있다

출처 : momap.co.kr

Q. 그러면 이번 정책에 별 실효성은 없을 거다?


정부도 부동산 가격이 빠지는 걸 원하지 않아요. 빠지면 정말 국민 반감이 장난 아닐 테니. 그냥 심적인 위안감을 주는 정도? 아무래도 서민층 위한다는 걸 내세워야 하니까 가격 억제하는 모습을 보여주는 정도겠죠. 어차피 국가를 운영하려면 가격이 올라야 세금도 더 걷을 수 있어요. 조세저항 발생 직전까지만 조정하지 않을까 싶네요.


Q. 이야기를 2기 신도시로 좀 옮겨보죠.


2기 신도시는 1기 신도시만으로 수요를 감당할 수 없어서 만든 거예요. 그런데 또 3기 신도시 만들려고 해서 보니 생각만큼 인구 증가가 가파르지 않았던 거죠. 그래서 박근혜가 더 이상 대규모 택지 개발 없다고 중단했어요. 그러면서 2기도 꾸준히 갈 지역과 아닌 지역이 갈리고 있어요. 위례, 판교, 광교는 이미 자리 잡았고, 분양가가 1500만 원 내외였는데 지금은 모두 2천이 넘죠. 판교는 말할 것도 없고…

망했습니다(…)

출처 : 조선닷컴

Q. 광교 휑하던데 그렇게 올랐나요?


신도시는 사람 차고 10년 정도 지나야 기반시설이 제대로 돌아요. 1기 신도시인 일산과 분당이 92~93년에 입주 시작했는데, 전성기는 2005~2007년이었거든요. 10년 지나야 정점인지 알 수 있는데, 2기 신도시 중 거기까지 간 곳은 없어서 평가하는 데 약간 시간이 더 필요해요. 다만 가격을 통해 추정은 가능하죠. 판교, 위례, 광교를 제외한 나머지는 거의 안 올랐어요. 나머지는 좀 더 지켜봐야죠.



서울 동남권, 오피스 확장으로 더욱 힘을 키울 지역


Q. 왜 2기 신도시들의 운명이 갈렸을까요?


기반시설의 차이겠죠. 일단 교통망인데, 특히 전철망 들어가지 않은 곳은 힘들 것 같아요. 아무리 싸도 거기 갈 이유가 없죠. 광교, 판교가 뜬 데에는 신분당선이 굉장히 중요한 역할을 했어요. 다들 강남까지 30분 만에 갈 수 있으니까요. 반면 양주, 파주 문정, 김포 이런 지역은 전철망이 없어서 아직 제 가치를 모르겠구요. 나중에 지하철망이 들어오면 그때 다시 평가해 봐야겠지요.

GTX의 경우에도 운정에서 시작하는 A노선은 경제성이 있다고 조사된 반면 송도에서 시작하는 B노선은 경제성이 극히 떨어지는 문제가 있어 논란이 크다

Q. 양주신도시에 7호선 연장으로 들어가 봐야 애매할 것 같은데요. 강남도 멀고 종로도 멀고…


강남까진 좀 멀죠. 그래서 좀 단순하지만 아직도, 한강을 기준으로 해서 ‘남쪽 프리미엄’은 유효해요. 강북이 강남보다 집값이 낮은 이유 중 가장 중요한 게 일자리에요. 일자리가 제일 많은 강남까지 얼마나 가까운지가 큰 영향을 주죠. 결국 서울 집값이 비싼 것도 일자리 문제고, 강남 집값이 비싼 것도 일자리가 많기 때문이에요. 서울 집값 잡고 강남 집값 잡으려면 간단합니다. 강남의 일자리를 분산시키면 돼요. 지방으로 양질의 일자리를 분산시키는 혁신도시, 기업도시를 그래서 전 좋은 정책이라고 생각합니다.


Q. 종로와 여의도도 있지 않습니까?


단순히 절대 수치로 비교해도 차이가 커요. 강남, 서초, 송파 일자리가 상근직 150만이에요. 종로구와 중구가 합쳐도 70만이니 더블스코어가 넘죠. 여의도는 크기가 작아서 20만밖에 안 돼요. 흔히 종로구·중구, 여의도, 강남을 3도심이라 하지만 강남과 다른 2개 지역은 이런 차이가 있어요. 게다가 종로구, 중구, 여의도는 강남보다 확장성도 떨어져요. 강남 권역은 오늘도 내일도 일자리가 계속 생겨나고 있어요. 수서, 문정, 삼성, 잠실 개발계획 등으로 몇백 명 단위가 아니라 만 명 단위로 더 커지고 있거든요.

어쩌면 현대자동차그룹의 한전 부지 매입은 신의 한 수가 될 수도 있다

출처 : 한경부동산

Q. 어마어마한데요(…)


매스컴에서는 늘 나오지만 삼성동이 향후 강남의 핵심이 될거에요. 미래 전철망이 8개나 추가로 들어갈 계획이고 일자리 10만 개 정도가 신규로 생길 수 있어요. 거의 광역시급 일자리가 삼성동 한 곳에 집중된 거죠. 지방의 어떤 곳에서도, 심지어는 종로/중구나 여의도에서 이런 확장은 불가능해요. 서울시 생활권 계획 보면 5개 권역을 지정했는데, 나머지 네 권역 다 합쳐도 동남권 내 삼성동 하나만큼 일자리 못 생겨요.


Q. 이거 뭐 일자리 터전도 양극화입니까(…)


인위적으로 강남이라는 곳을 또 하나 만들기 전에는 어려울 것 같아요. 개인적인 바람은, 지방으로 분산시켰으면 좋겠어요. 하지만 현실적으로 어려운 문제죠. 강남을 분산시킬 수 없다면 차라리 강남권에서 세금 더 많이 걷어서, 나머지 지역 서민들의 터전을 무상으로 제공해 주는 게 더 많아졌으면 해요. 노원구 쪽 동북권이라 해봐야 창동, 상계 정도인데 창동 역세권 개발한다고 몇 명이나 더 고용되겠어요?

포스가 다른 동남권의 위용

Q. 판교처럼 인위적으로 띄울 수 없을까요?


IT 업종 화이트칼라 업무시설을 만든 건데 이것도 강남 라인이니까 가능하죠. 강남, 성남, 분당은 사실상 같은 권역이잖아요. 



부동산 투자, 모든 원칙은 ‘내 집 마련처럼’인 이유


Q. 부동산 투자는 주로 어디 쪽에 하셨나요?


투자를 남들처럼 사업적 구도로 하지는 않았어요. 부동산 시장이 궁금하고 재미있어서 관심 있는 지역에 조금씩 하는 정도죠. 그 지역에 내 집이 있어야 뉴스를 더 보게 되고 관심을 더 많이 가지게 되니까.


Q. 그렇게 투자하면서 회사는 왜 다니죠-_-?


정말 재밌어서 회사 다녀요. 갤럽 관두고 한 달 정도 쉴 텀이 있었는데, 회사 생활하면서 책 보는 게 더 재밌고 글 쓰는 데에도 도움되고 그래요. 가장 좋은 건 회사 일이 아니면 만날 수 없는 다양한 부동산 클라이언트를 만날 수도 있다는 거구요. 그분들을 통해서 또 다른 세상일을 배우기도 하고, 일하는 데 시너지도 나고.


Q. 덕업일치를 이룬 걸 축하드립니다. 마지막으로 부동산 관심 있는 분들께 충고를 한마디 하자면?


저도 그랬듯 일단 실거주 주택 마련이 우선이에요. 그것도 투자거든요. 집값 안 오른다 생각하면 임차로 살아야죠. 집을 왜 사겠어요? 일단 내가 살 집부터 미래 가치를 감안하고 사는 것에서 시작하세요. 그렇게 한 채부터 시작하게 되면, 다음에는 조금 더 많은 지식이 있는 상태에서 접근할 수 있어요. 이후 하나씩 천천히 늘려나가세요. 내가 살 집이라 생각하고 신중하게 고르는 것을 꾸준히 해 가시면 돼요. 남들 하는 투자 무조건 따라하지 말고.

이 책에 잘 나와있다 합니다(…)

Q. 두 번째, 세 번째도 내 집처럼?


첫 집부터 가격 오를 곳을 사라 했잖아요. 그러면 수요가 큰, 또 앞으로 커질 곳을 신중하게 고르겠죠? 다음에도 그렇게 하면 돼요.


Q. 그렇게 가던 갭투자가 지금 망하니 마니 하지 않습니까?


망할 수가 없어요. 전세가 곧 갭투자인데, 정부도 그 사람들이 필요하지 않겠어요? 정부가 공공임대주택으로 전체 임대시장 중 40~50% 정도만 채워줄 수 있다면 모르겠는데, 실제로는 10~20%도 채우기 힘들어요. 과열되면 적당히 한시적으로 규제할 수야 있겠지만 전세 제도가 없어지지 않는 이상 갭투자가 없어지는 것은 정부에서도 반대할 겁니다.


Q. 다음에 나올 책 내용은 어떤 거죠?


기존에 쓴 4권의 책들에 입지 분석하는 방법과 서울, 경기, 인천 입지에 대한 기본 이야기는 다 설명해 드렸어요. 이번에는 서울 부동산에 대한 이야기를 집중적으로 알려드리려고 해요. 서울 부동산이 사실상 한국의 절반이거든요. 수도권 거주자도 사실은 모두 서울에 들어가고 싶어하는 사람들이니… 어차피 전국의 부동산을 공부하려면 반드시 서울 부동산을 공부해야 해요. 서울이 한반도의 수도가 된 지 600년이 넘었는데, 그 역사를 훑어서 지금의 위상이 어떻게 형성된 건지, 어떤 이유로 이 지역 수요가 많은지를 분석한 책이에요. 사실 부산, 대구 등 주요 도시들은 어디든 이 논리를 적용할 수 있고요.


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