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라이브러리·2017.10.12. 작성

김지윤 인터뷰: 에어비앤비와 단기임대 시장, 그리고 콘텐츠에 주목해야 하는 이유

제주도 기획 부동산 '비플' 대표, 소문에 속지 않는 법을 말하다
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Q. 어떤 일을 하고 있나요?


공간 기획과 부동산 위탁 관리를 하고 있어요. 공간을 가만히 두면 가치가 떨어지잖아요. 여기에 소프트웨어와 임대 아이템을 기획해서 제안해요. 그렇게 만들어진 공간을 부동산 가진 분들은 편히 임대 수익만 받게 해드리는 거에요. 홍보하고, 임차인 채우고 관리까지 해주죠.


Q. 무슨 말이죠? 좀 더 구체적으로 설명해주세요.


예로 제주도의 ‘레몬하우스’라는 다세대빌라에서 ‘제주도 한 달 살기’ 프로그램을 운영하고 있어요. 제주한달살기 수요가 많아지고 있어서 우리는 아예 한 달 살기에 맞춰 공간과 콘텐츠를 기획한 거죠. 제주도에서 한 달 살려는 분들 중 아이와 함께 오시는 어머님들이 많으세요. 그래서 잘 정돈된 19평 가량의 공간에서 주 3회 요가 클래스 진행하고, 애들 밥해주기 힘드니 조식 배송도 해주고 있고요.

공간을 굉장히 잘 꾸며놓았다

출처 : 레몬하우스 페이스북

Q. 가격은 얼마인가요?


월 200 정도 돼요.


Q. 비싸 보이는데요?


어차피 민박이나 호텔 왔다갔다 하는 거 생각하면 비싼 금액은 아니예요. 오픈한지 3달 정도 됐는데, 내년 4월 문의까지 들어올 정도로 현재까지 반응은 좋아요. 그런데 제주도는 성수기와 비수기가 뚜렷해서, 좀 더 지켜봐야 할 것 같아요.


Q. 남자는 안 옵니까?


거의 안 와요. 가족이 오면 주말 같이 지내고 돌아가는 정도?


Q. 그런데 한 집에 한 달씩 있는 건 관광객으로 낭비 아닌가요? 제주도가 그리 작지도 않고…


제주도 한 달 살기 프로그램을 하는 분들은, 이미 여행을 와본 사람들이에요. 처음에는 단기 여행으로 왔다가, 1~2주 머무르고 나중에는 살고 싶다는 생각을 하죠. 그래서 며칠씩 왔을 때처럼 바쁘게 돌아가지 말고, 살아보자는 생각으로 스스로 선호하는 지역을 정해요. 다만 머무르는 동안 내내 그 지역을 벗어나지 않는건 아니에요. 반대쪽까지 여행을 다녀오실 때도 있고요.


Q. 한 달 살기 프로그램은 이미 인기가 많나요?


브랜드, 사업화를 하지 않아서 그렇지. 원래 인기는 굉장히 많았어요. 포털 사이트의 제주도 한 달 살기 카페에서 이미 그 흐름이 보이고 있었고, 나름 정보를 주고 받고 있었어요. 우리처럼 스타트업보다 부동산 사업 쪽으로 해서, 아예 자기들이 건물 짓고 운영하는 이들도 있어요. 우리도 언젠가 그 단계까지 가지 않을까 하고요.



에어비앤비, 생각보다 훨씬 어려운 이유


Q. 어떻게 이 일을 하게 된 건가요?


원래 모 대기업 건설사 들어갔는데… 정말 취직을 위한 취직이었어요. 입사하고나서 보니 더 크게 와닿았죠. 10년 뒤를 생각했을 때 제가 다닐 곳이 아니었어요. 그리고 내가 뭔가 해보겠다고 스타트업에서 경험을 쌓았죠. 2번의 경험이 있었어요. 첫번째는 ‘포켓빌’이라는 모바일 앱서비스. 그리고 두번째는 샐러드 배송업체 프레시코드를 운영하고 있는 정유석 대표와 함께 했던 ‘룸투머니’라는 도시민박업 컨설팅-운영 대행 서비스를 했어요. 방 소유주를 대신해 민박업을 운영하는 업체였죠.


Q. 몇 개나 에어비앤비를 돌렸죠?


20개 정도 굴렸어요. 부산에 2개가 있었고, 나머지는 다 서울이었죠.


Q. 에어비앤비로 돈 많이 벌었다는 사람 많던데 왜 관뒀죠?


사업적으로 다 고려하면 쉽지 않아요. 들이는 시간과 기회비용 다 생각하면 월세가 차라리 나은 케이스가 많아요. 예를 들어 안정적으로 2년 계약하고 월세로 100만원씩 꼬박꼬박 받으면 신경 쓸 일이 없잖아요. 이에 반해 에어비앤비는 집주인이 해줘야 할 일이 많아요. 어찌 보면, 하나의 호텔 관리인데 객실 수가 적은 것뿐이에요.

밤낮 없는 외국인과의 채팅을 위한 전용 솔루션까지 레드타이버틀러에서 출시됐을 정도다.

Q. 제가 듣기로 작은 원룸 두고 하루에 6~7만원 받으면 많이 번다고 들었는데…


처음 에어비앤비가 들어올 때는 그랬어요. 그런데 지금은 공급 엄청 늘어서 여기도 경쟁이 심해요. 그래서 사진, 설명 업데이트 등 홍보만도 엄청 해야 해요. 예약문의하면 바로 답장해줘야 하는데, 외국인은 낮에만 연락하는 것도 아니니, 밤에도 신경 써야 하고.


Q. 그래도 규모의 경제로 커버가 가능하지 않을까요?


온라인 이슈만 이야기했는데, 오프라인 쪽은 더 심해요. 우선 호텔과 달리 손님들이 매우 다양해요. 힐튼 간다고 하면 기대하는 일정한 수준이 있잖아요? 에어비앤비는 손님도, 기대치도 다양해요. 그 모든 걸 다 맞춰주기가 힘들죠. 청소 수준도 어떻게 해야 할지 애매하고, 고장나면 새벽에 갑자기 달려가야 할 때도 있고… 그런 걸 전부 비용으로 환산한다면 차라리 월세 받는 게 나은 경우도 있다는거죠. 18명의 부동산 초고수가 말하는 어벤져스쿨 부동산 컨퍼런스 바로 가기 (선착순 200명 한정, 113,400원-45% 할인 중)



법적 이슈 해결 전에는 섣불리 들어가지 않아야 할 에어비앤비


Q. 법적 이슈도 많은 걸로 알고 있습니다.


그렇죠. 오피스텔과 원룸은 법적으로 불가능해요. 민박업 법 만들 때, 옛날 취지가 그대로 남아 있어서 면적 70평 미만의 투룸 이상이라는 조건이 있어요. 게다가 빈집 내주면 안 되고, 운영하는 사람이 실거주해야 하고요. 이미 에어비앤비가 시장 흐름을 바꿨는데도 법은 그대로인 거죠.

억울함을 토로하는 김지윤 대표

Q. 그 많은 에어비엔비 단속이 되나요?


신고로 인한 단속이 많아요. 특히 오피스텔이면 호텔과 위치도 비슷한 역세권이고 진입장벽이 낮으니까 여기저기 뛰어들고… 불법 민박업의 경우 처음 걸리면 70만원 정도 벌금을 맞는다고 들었어요. 이렇게 법적 이슈가 많은 시장에선 점점 어렵겠다 생각해서 제주도 쪽 부동산 운영에 집중한 거죠.


Q. 법이 바뀌어야 하지 않을까요?


작년 초 공유민박업 관련 법안이 발의됐어요. 최순실 사태로 좀 흐지부지되다가, 몇 달 전부터 다시 이완영 의원이 발의해서 추진되고 있는데 어떻게 될지는 모르겠어요. 빈집을 렌트할 수 있게 해주고 내국인도 받을 수 있게 해주는 대신 영업일수 180일 제한 두겠다는 거죠. 일본을 비롯해 에어비앤비 이슈가 있는 나라들은 이런 제한이 흔하더라고요. 아무래도 밥그릇 싸움이란 걸 무시할 수는 없으니…

도시민박업의 경우 외국인만을 대상으로 상시 영업이 가능한 반면, 공유민박업은 내·외국인 모두 가능하지만 영업일수가 120일로 제한된다. 공유민박업법이 통과될 경우 영업가능일이 60일이 늘어나 180일이 된다.

출처 : 문화관광부

Q. 그럴 바에야 게스트하우스를 차리는 게 어떨까요?


게스트하우스도 법률상 민박업이에요. 여기는 허가제가 아니라 신고제인데, 규모의 문제라고 생각해요. 흔히 에어비앤비는 일반가정집에서 남는 방 운영하는 거라고 생각하고, 게스트하우스는 단독 주택 전체를 다 운영하는 등, 좀 더 사업화한 개념으로 자리잡은 것 같아요.

게스트하우스는 닭장(…) 같은 공간 활용과 여행자 간의 커뮤니케이션 극대화라는 모델로 수익성을 높인 모델이다.

출처 : Booking.com

Q. 요즘 게스트하우스 돈 잘 벌지 않나요?


어딜 가나 잘하는 데는 잘해요. 여기도 마찬가지로 부산이나 제주도는 비수기, 성수기의 차이가 큰 이슈가 있어요. 홍대야 1년 내내 방문객이 많지만 경쟁도 심하고, 임대료도 만만치 않죠.


Q. 그러면 그냥 홍대에 게스트하우스 차리는 게 낫지 않을까요?


그래도 서울에 비하면 제주도가 좀 싸요. 그리고 제주도에서 한달살기 운영하다 보니 느낀 건데, 제주도는 여전히 발전 가능성이 있어요. 대중교통을 비롯해 주거 인프라도 여전히 많이 부족해요. 하와이도 관광지이지만, 관광 산업이 발전하며 점점 거주인구도 늘어나고 있잖아요? 제주도는 여전히 크기에 비해 인구가 너무 적어요. 크기는 서울 3배 가까이 되지만, 인구는 100만이 안 돼요.


Q. 그렇다면 아예 제주도 에어비앤비는 어떨까요?


점점 숙박시장도 양분화되고 있어요. 프리미엄과 정말 저가로요. 요즘 돈 잘 버는 게스트하우스 보면, 그냥 방만 내주는 게 아니라 파티 같은 부가사업으로 벌거든요. 이것도 우리가 하고 있는 거랑 비슷한 식이죠. 그런 프리미엄이나 저가 아닌 중간층 노려서는 쉽지 않을 것 같아요. 아예 사람 끌고 올 힘이 있는 여행사의 경우는 자기들이 에어비앤비 차려 돈 많이 번 케이스도 있긴 해요. 여기도 불법인 곳도 있지만.

에어비앤비는 제주시 내에 300여개의 숙소가 등록되어 있으며, 이중 1박에 3만원 미만의 숙소가 대부분을 차지하고 있다.

출처 : 에어비앤비 홈페이지



부동산과 콘텐츠의 결합, 계속해서 성장할 이유


Q. 어떤 계기로 부동산으로 눈을 돌리게 된 건가요?


에어비앤비로는 안 되겠고, 그러다 자연스럽게 부동산 쪽 시장이 보이더라고요. 부동산은 불법 이슈도 없고 잘 만들면 돈을 굴릴 수 있으니까, 들어갈 구멍이 보였어요. 그러던 차에 분양대행업을 하던 분이(현재는 비플 멤버) 비플 홈페이지로 연락을 줬어요. 자기가 분양을 맡은 현장에 비플 운영 시스템을 엮어서 팔자고 하더라고요. 그 건물이 레몬하우스였어요.


Q. 분양하는 게 쉽지 않았을 텐데요.


이미 제주도 땅값이 꽤 올랐고, 신규주택 공급이 많아져서 쉽지는 않았죠. 월세 받으려 해도 장기임대 하는 사람도 많지 않고… 그래서 아예 이 건물의 가치를 높이자는 쪽에 집중해서 홍보했죠. 레몬하우스는 사두고 육지로 돌아가도 비플이 관리를 해주기에 지속적으로 수익을 낼 수 있다, 필요하다면 당신이나 지인들이 중간에 며칠 써도 된다… 그렇게 빌라 28세대 중 14세대를 제주도 한 달 살아보기 상품으로 만들었고, 어느 정도 이슈가 됐어요.

김지윤 대표가 운영하는 비플의 레몬하우스. 단기 숙소가 아닌 오래간 생활할 수 있는 공간으로 화사한 인테리어를 갖추고 있다.

출처 : 레몬하우스 페이스북

Q. 돈 좀 만졌겠네요?


솔직히 레몬하우스는 BEP는 넘겼지만 운영수익만으로는 큰 돈 남기는 비즈니스가 되기 힘들어요. 부동산 전체 비즈니스로 보면 여러 사이클이 있어요. 토지 매입, 운영, 매매. 그 중 우리는 매우 일부 단계만 하고 있는 데에 불과해요. 큰 종합 부동산 회사가 돈을 많이 버는 건, 이 전체 비즈니스 사이클을 모두 하기 때문이에요. 우리도 결국은 모든 단계로 확장해야죠. 다만 아직은 돈이 없으니, 다 하기보다 하나라도 잘하자는 쪽이죠.


Q. 앞으로는 레몬하우스 같은 한 달 살기 프로그램이 결합된 형태의 부동산을 더 늘려갈 생각인가요?


이런저런 고민하던 차에 레몬하우스가 이슈가 되며 여러 곳에서 연락이 왔어요. 제주공항 근처 고급 타운하우스가 있어요. 여기 시행사에서 33가구 단독주택 단지 맡아달라고 해서 제안한 상태구요. 서귀포 쪽의 타운하우스 분양주도 문의가 왔고… 앞으로는 한 달 살기 프로그램에 그치지 않고 이들을 기반으로 다양한 콘텐츠를 개발하고 싶어요.

제안이 들어온 애월 대경 엘리시아의 전경.

Q. 예를 들어서 어떤?


결국, 우리가 하는 일은 콘텐츠를 공간에 접목시켜 가치를 창출하는 거에요. 그냥 공간 만들고 끝내면 그 이상의 가치를 창출할 수 없으니까요. 현재는 제주도에 쉐어하우스를 만들어볼 생각이에요. 레몬하우스를 운영하며 받았던 문의중에서 1인실 한달살기 비중이 꽤 있었거든요. 그리고 ‘한달살기’, ‘쉐어하우스’에서 사는 입주민들을 위한 다양한 프로그램을 운영할 계획도 있습니다.



해안가 부동산에 주목해야 할 이유


Q. 커뮤니티에는 관심이 없나요? 제주도 한 달 살러 온 사람들끼리도 엮고 그러면 재밌을 것 같은데…


아직은 많이 부족해요. 그래도 요가 공간도 우리가 직접 임차한 공간이라, 거기에서부터 커뮤니케이션이 이뤄지고 있어요. 여기에 아이들 데리고 온 부모를 위해 책도 많이 가져다 둠으로써 점점 그들끼리의 이야기도 늘리려고 해요. 이미 여기저기서 요청이 들어오고 있어서 레몬하우스도 요가와 조식 외에도 플라워 클래스 등 여러 프로그램을 넣을 생각이고요.

레몬하우스의 요가 클래스는 8월에 갓 오픈한 상태이다.

출처 : 레몬하우스 페이스북

Q. 앞으론 어떤 쪽으로 확장하려 하나요?


아까 계속 이야기한 콘텐츠를 계속 다져보는 게 우선이고, 나아가서는 한 달 살기라는 프로그램을 문화로 만들겠다는 생각이 있어요. 지금은 제주 한 달 살기 위주로 뜨지만, 속초, 양양도 서핑 등으로도 뜨고 있고 솔비치 같은 고급 호텔도 많이 생기고 있어요. 남해쪽도 많이 개발되고 있고요.


Q. 해외 진출 계획도 있나요?


있어요. 현재 진행중인 건들은 베트남에서 저희 서비스에 대한 요청이 와서 이야기 중이고, 전라도 장흥과 담양의 타운하우스 개발사와 함께 비플이 제안하는 컨텐츠를 설계 단계부터 반영하는 논의를 하는 중입니다.


Q. 한국은 사실상 서울, 부산, 제주도가 전부인 나라로 봐도 되지 않을까요?


유럽 등 선진국을 보면, 해안가가 관광지로 엄청 발달해 있어요. 한국은 이제 그 단계로 진행 중이고요. 그래서 단기적으로는 제주도 뿐 아니라 아직 발굴되지 않은 해안가 지역들이 발전할 가능성이 있다고 봐요. 또 각 지자체에서의 관광분야 투자들과 스타트업 활동이 활발히 이루어지고 있기 때문에, 장기적으로는 일본처럼 한국도 전국의 지역마다 특색있는 콘텐츠를 갖추게 될거라고 생각해요.

18명의 부동산 초고수가 말하는 어벤져스쿨 부동산 컨퍼런스 바로 가기 (선착순 200명 한정, 113,400원-45% 할인 중)

출처 : 어벤져스쿨

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