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주택은 정책의 영향에서 자유롭지 못하다. 현 정부의 부동산 정책은 투기적 가수요 차단을 큰 목표로 한다. 이 기조가 정권 유지 기간 안에 변하기는 어려워 보인다. 출범 1년이 채 되지 않았지만 정부는 6차례에 걸친 대책으로 강한 의지를 표명했고, 규제 강화 쪽으로 무게를 옮겨가는 중이다. 

2018년은 대출 규제로 문을 열었다. 1월 말 시행 예정인 신DTI(총부채상환비율)를 시작으로, 4월부터는 양도소득세가 중과된다. 한창 논의 중인 보유세 강화도 올 상반기 안에는 윤곽을 드러낼 것으로 보인다. 정부 정책에 시장이 어떻게 반응할지에 대한 의견이 분분한 가운데, 부자들의 투자 지도에도 변화가 있을지 예측해본다.

이런 시기 부자들은 분산보다는 집중하는 전략을 쓰기 마련이다. 알짜, 랜드마크, 넘버원 주택이 답이다. 여러 채에 투자하기보다는 입지가 좋고 미래 가치가 큰 한 채에 집중하는 것이다. 규제가 강화되는 와중에도 강남 집값이 오르고, 강남 재건축 아파트가 호가에 거래되는 이유다. 부자들은 지역이 주는 프리미엄은 쉽게 소멸되지 않는다는 점을 잘 알고 있다. 

물론 버티기에 나서는 부자들도 적지 않을 것이다. 다주택자에게 강화되는 세금 부담보다 집값 상승 폭이 더 클 수 있다면 집을 포기하지 않을 것이다.

올해 부자들이 고수하는 최고의 지역은 단연 서울이다. 25개 구 중에서도 가장 높은 집값 상승률을 보이는 강남과 개발호재가 뚜렷한 용산이 대표주자다. 

본격적인 규제가 시행되기 직전인 지난해 12월, 서울 전체 아파트 거래량 7,075건 가운데 강남구 거래량이 617건으로 서울 25개구 가운데 가장 많았다. 한국감정원 아파트 가격 매매지수를 봐도 서울 아파트 가격은 지난해 7월 이후 단 한 번도 떨어지지 않았고 강남구는 계속 가격이 오르고 있다. 

특히 강남 일대와 목동의 재건축 단지는 가격이 크게 오를 전망이다. 조합설립인가를 받지 않은 상태에서 매입하면 조합원 지위를 온전히 넘겨받을 수 있기 때문에 투자자들은 눈여겨볼 것이 뻔하다.

‘똘똘한 한 채’를 찾는 분위기 때문에 서울과 서울 외 지역의 양극화 현상이 심해질 수밖에 없다. 

갈수록 부자들은 상대적으로 월세 비중이 높은 주택에 투자할 것이다. 보유하는 것만으로도 많은 세금을 내야 하는 주택일수록 현금이 제때 들어와 운영수익이 나야하기 때문이다. 장기적인 시세차익을 기대할 수 있는 지역은 한정적이다. 그 외 지역에서는 시세차익만 노리고 운용수익이 나지 않은 채 세금이 오른 주택을 유지하기란 어려워 보인다.

KB금융연구소가 지난해 8월 내놓은 ‘2017 한국 부자보고서’에 따르면 금융 자산이 10억원 이상인 부자들은 부동산과 금융 자산 비중이 각각 52.2%, 44.2%다. 일반 가구의 금융 자산 비중은 25.6%에 불과하고 실물 자산이 74.4%에 달한다. 부동산 의존도가 높은 일반 가구와 달리, 금융 자산을 중시하는 부자들은 손해 보는 부동산을 보유하지 않으며 보유할 필요도 없는 것이다.

특히 전세 임대를 위해 매입한 주택은 매력이 떨어진다. 올해와 내년까지 아파트 입주량이 폭등하면서 역전세 현상이 나타날 가능성도 농후하다. 물론 서울처럼 공급량이 부족한 지역만은 예외다. 

무엇보다 주택시장은 월세로 이동하고 있는 것이 분명해 보인다. 2015년 통계청 인구 총조사에 따르면, 1인 가구 중 42.5%가 월세를 산다. 부자들의 관심도 월세시장을 따라갈 것이다. 

근 10여년간 지속돼온 저금리 시대가 저물고 금리 인상기에 접어들었다. 그간 저금리 대출을 지렛대 삼아 부동산에 투자하여 쏠쏠한 수익을 거둘 수 있었지만, 앞으로는 불확실성이 더욱 커질 전망이다. 새 시대에 대비하는 플랜B가 필요한 이유다. 

부자들은 다수 보유하던 원룸이나 오피스텔들을 처분하고 큰 아파트나 단독주택 한 채를 셰어하우스로 운영하며 한꺼번에 월세를 받는 전략을 쓸 수도 있다. 실제 강남 지역에서는 대형 단독주택이나 대형 아파트 한 채에 수십 명씩 거주하는 셰어하우스가 속속 등장하고 있다. 

이밖에도 플랜B는 다양한 선택이 가능하다. 여전히 아파트가 최고의 투자처가 되겠지만, 단독주택이나 토지, 상가 같은 부동산 상품으로의 전환을 모색하는 부자들도 적지 않을 것이다. 

이미 증여라는 플랜B도 활발히 작동 중이다. 양도세 중과 폭탄을 맞느니 자녀에게 증여함으로써 부동산자산도 지키고 절세도 하겠다는 의도다. 지난해 부동산 증여는 역대 최대치를 경신할 전망이다. 한국감정원에 따르면 작년 11월까지 누적 증여 건수는 총 7만 9,364건으로 전년 동기(7만 1,340건) 대비 11.3% 증가했다. 작년 12월 증여 거래량까지 합치면 최대치를 경신할 공산이 크다. 

부자들이 집을 처분하기보다 자녀에게 증여하는 것은 집값이 더 오른다고 판단했기 때문이라는 추측이 가능하다. 

글 구선영 주택부동산 전문가 『상가주택 짓기』 저자

※ 머니플러스 2018년 2월호(www.fnkorea.com)에 실린 기사입니다.

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