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주택임대사업자, 등록하는 게 나을까?

조회수 2018. 6. 21. 09:00 수정
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주택임대사업자제도와 세금의 모든 것

서울의 다가구주택에 살면서 김포시에 주거용 오피스텔을 한 채 보유하고 있는 다주택자 김모씨. 정부가 올해 4월부터 다주택자에 대해 양도소득세를 중과세한다는 소식을 접하고 주택임대사업자 등록을 해야 할지 고민이다. 김씨가 보유 중인 주택을 준공공임대주택으로 등록할 경우 어떤 혜택과 단점이 있는지 풀어본다. 

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Q. 주택임대사업자, 등록하는 게 나을까? 

개인마다 실익을 따져볼 필요가 있다. 일반 근로소득자나 사업자가 오피스텔이나 공동주택(다세대, 연립)을 2채 정도 임대한다면 등록하는 편이 유리하다는 게 일반적인 판단이다. 그러나 고가의 9억 이상 주택이나 매각 예정인 주택인 경우에는 등록했을 때 더 불리할 수 있다. 

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Q. 아무 주택이나 등록할 수 있나? 

A등록이 제한되는 주택은 없다. 단독(단독, 다가구 등) 또는 공동주택(연립, 다세대, 아파트 등)을 1호(1세대) 이상 소유하거나, 분양·매매·건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 사람은 누구나 임대하려는 주택을 등록할 수 있다. 본인이 거주하며 집의 일부만을 임대하는 다가구주택과 단독주택, 전용면적 85㎡ 이하의 주거용 오피스텔도 등록할 수 있다.

단, 본인이 거주하는 아파트나 단독주택은 등록할 수 없다. 독립적으로 임대할 수 있는 세대가 있는 건물만 등록임대가 가능하다는 얘기다. 무허가주택, 비주거용 오피스텔, 전용면적 85㎡ 이상의 주거용 오피스텔도 등록할 수 없다. 

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● 등록처 : 거주지(등본상)가 있는 시·군·구청 주택과
● 등록서류 : ① 기존 건물·리모델링 : 매매계약서, 신분증
② 신축건물 : 건축인허가서/분양계약서/등기부등본 중 해당 서류, 신분증

Q. 몇 년이나 임대해야 하나?

등록시 임대의무기간을 선택해야 한다. 4년 단기임대가 있고, 8년 준공공임대가 있는데, 임대의무기간 동안 연 5% 이내에서 임대료를 올려야 한다. 건물을 매입하면서 기존 건물주가 낸 임대사업자등록을 승계할 수도 있다. 다만 임대사업자가 바뀌면 구청에 신고해야 한다. 

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Q. 임대사업자로 등록하면 다주택자가
아닌가?

주택임대사업자로 등록하면 그 임대주택은 주택 수에서 제외되어 양도세 계산시 유리하다. 주택임대사업자가 아닌 일반임대사업자로 등록한다면 임대주택도 주택 수에 포함되어 양도세 계산시 적용된다. 오피스텔도 주거용으로 사용하면 모두 주택으로 간주된다. 

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Q. 주택임대사업자로 등록하면
취득세를 면제받을 수 있나? 

면적과 임대기간에 따라 25%부터 완전면제까지 차등 감면된다. 단 취득세 감면은 최초 분양주택, 최초 시공주택에 한한다. 기존 주택을 취득하는 경우에는 취득세 감면이 없다.

Q. 재산세 혜택도 있나?

2018년 말까지는 임대주택을 2채 이상 등록한 경우만 재산세 혜택을 주는데, 2019년부터는 1채만 임대주택으로 등록해도 재산세를 감면해 준다. 5년 이상 임대하는 경우 전용면적 60㎡ 이하 임대주택은 재산세 50%를, 전용면적 60~85㎡ 이하 임대주택은 재산세 25%를 감면한다. 8년 이상 임대로 등록한 주택의 경우 감면혜택이 커진다. 전용면적 60㎡ 이하는 재산세를 무려 75%나 감면 받는다. 전용면적 60~85㎡ 임대주택은 50% 감면된다.  

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2019년부터는 다가구주택도 재산세 감면 대상이 된다. 다만 다가구주택의 경우 원룸 1실의 면적이 40㎡이하여야 혜택 대상이다. 집주인이 사는 면적은 40㎡가 넘어도 상관없다. 재산세 감면제도는 2021년까지 3년간 한시적으로 운영되며 혜택 연장 운영 여부는 2021년이 돼야 알 수 있다. 

Q. 양도세 혜택은 얼마나 받을 수 있나?

양도세 혜택은 주택임대사업자 본인이 2년 이상 거주한 주택을 처분할 때 적용된다. 임대주택 처분시에 비과세라는 개념이 없다. 대신에 임대주택은 몇 채가 있든 양도세 중과적용이 되지 않고 일반과세 적용을 받는다.

2018년 4월1일 부터 다주택자에게 더 많은 양도소득세를 내도록 하는 법이 시행되고 있다. 단, 이 법은 조정대상지역과 투기지역에 한해 적용된다. 양도세의 기본세율이 6~24%인데, 4월1일부터 서울과 부산 등 조정대상지역의 2주택자는 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 추가된 양도세를 내야 한다.

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주택임대사업자가 되어 임대주택을 8년 이상 보유하면 이 중과대상에서 배제된다. 또한, 장기보유특별공제 혜택을 받아 8년 이상 임대하면 50%, 10년이상 임대하면 70% 공제가 가능하다. 

Q. 종합부동산세 대상에서 제외되나?

임대사업자로 등록하면 매년 내야하는 종합부동산세 대상에서 제외되는 이점이 있다. 종합부동산세는 가구 구성원을 기준으로 부동산(토지, 건물 등)을 합산해서 9억원 이상이면, 그 이상 금액에 대한 세금을 내는 것을 말한다.

다주택자가 임대사업자로 등록하면 종합부동산세 평가금액에서 임대주택을 제외시켜 준다. 다만 8년 이상 임대하는 준공공임대여야 한다.

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Q. 등록하면 주택임대소득세를 내야 하나?

임대사업자 등록 여부와 상관없이 임대소득세가 발생한다. 그러나 임대사업자로 등록하면 혜택을 준다. 필요경비율(임대소득에서 비용을 제외하고 세금을 부과하는 비율)을 60%에서 70%로 올려주며 30% 대해서만 임대소득세를 부과한다. 임대사업자로 등록하지 않으면 필요경비율이 50%만 적용된다. 결국 주택임대사업자로 등록해야 공제율이 높아지는 것이다. 

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Q. 주택임대사업자로 등록했을 때
단점이 뭔가?

임대사업자등록을 하게 되면 건강보험료와 국민연금 등을 내야 한다. 근로소득자나 사업자는 기존의 직장의료보험이나 국민연금에 추가해서 내면 되지만, 소득이 없는 경우는 새롭게 건강보험료와 국민연금이 발생한다. 다만, 2020년 말까지 등록한 연 2,000만원 이하 분리과세 대상 사업자는 임대의무기간 동안 건보료 인상분을 감면해주기로 했다.

임대료를 마음대로 증액할 수 없다는 것도 단점이 될 수 있다. 8년이상 임대하는 준공공임대로 등록하게 되면 임대료를 5%이상 증액할 수 없다. 이를 어기면 500만원의 과태료가 부과된다. 처음 등록할 때의 임대료를 기준으로 하기 때문에 임대료를 낮게 시작하면 불리하다. 


구선영 『아파트 살 돈으로 건물주 되기』 저자 

※ 머니플러스 2018년 06월호(www.fnkorea.com)에 실린 기사입니다.

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