어엿한 빌딩 주인 돼볼까..꼬마빌딩 투자의 모든 것
조회수 2016. 4. 21. 16:31 수정
매경인사이드 - 1분간 주목하면 경제가 보인다.
누구나 빌딩을 구입해 번듯한 건물주가 되길 꿈꾸곤 합니다.
주택 시장이 침체로 접어든 데다 저금리 기조가 이어지면서 매달 고정적인 임대수익을 올리는 수익형 부동산이 인기입니다.
"수익형 부동산?"
수익형 부동산이란 상가나 원룸, 오피스텔 등 주기적으로 임대수입을 얻을 수 있는 부동산 상품을 말합니다. 자금 여유가 있다면 ‘꼬마빌딩’도 눈여겨볼 만 합니다.
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"매달 넉넉한 수익을 올리는 데다가
시세차익까지 기대할 수 있죠!"
꼬마빌딩은 보통 5층 이하에 총면적이 9900㎡에 못 미치는 상가건물을 통칭합니다.
같은 꼬마빌딩이라도 가격은 천차만별입니다. 서울 강남 대로변이나 이면도로 빌딩은 매매가가 100억원을 넘나듭니다.
하지만 서울 강북권이나 수도권으로 눈을 돌리면 50억원 이하 꼬마빌딩도 얼마든지 찾을 수 있습니다.
중소형 빌딩 전문업체 알코리아에셋에 따르면 지난해 서울에서 거래된 매매가격 300억 원 미만 중소형 빌딩은 986곳으로 2014년(729건)에 비해 35% 늘었습니다. 거래총액도 4조4538억 원을 기록해 역대 최고치를 기록했습니다.
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“매입 부담이 크지 않은 데다 짭짤한 임대수익까지
올릴 수 있어 강남 일대 중소형 꼬마빌딩이
부유층 사이에서 인기다.”
(황종선 알코리아에셋 대표)
상황이 이렇다 보니 시중은행 PB들도 부동산중개업체를 다니며 알짜 매물을 확보하느라 안간힘을 쓰고 있습니다.
“없어서 못 사는 귀한 몸이라고요!”
◆ 꼬마빌딩 투자 어떻게 할까?
하지만 현실은 녹록지 않습니다. 당장 살 집값 마련도 어려운 마당에 수십억을 호가하는 빌딩을 매입하는 게 말처럼 쉽지 않습니다.
그렇다고 포기하긴 이릅니다. 금액대별로 꼬마빌딩에 투자하는 방법이 있습니다.
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5억원가량의 여윳돈만 있어도 얼마든지 건물 한 채를 구입할 수 있습니다. 수도권 일부 지역 동네 상권의 경우 대출을 40~50% 정도 받는다면 10억~12억원가량의 건물을 살 수 있습니다.
빌딩을 구매할 때 무조건 새 건물만 찾을 필요도 없습니다.
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아무래도 가격 부담이 큰 만큼 입지가 좋은 노후 빌딩을 매입해 리모델링하는 것도 방법입니다.
전문가들은 이때 임차인을 잘 고르는 것이 중요하다고 조언합니다.
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“건물 1층에 허접한 점포가 있는 것과
번듯한 프랜차이즈 매장이 있는 것은 천지 차이다.
임차인 발굴에 주력하고 프랜차이즈 개발팀에 직접
연락해 본인 건물을 홍보하는 것도 방법이다.”
(임동권 하나공인중개사 대표)
리모델링을 할 땐 건물의 활용 용도를 잘 생각해야 합니다. 대학 캠퍼스나 오피스 상권 주변이라면 1층을 상가로 두고 2~3층은 원룸이나 사무실로 만드는 것도 고려해볼 만합니다.
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“주변 상권에 적합하도록 층별 리뉴얼에 신경 쓴다면
연 10%가량의 수익률도 기대할 수 있다.”
(업계 전문가)
◆ 꼬마빌딩 투자 이것만은 조심
전문가들은 빌딩을 구입할 때 특히 1층을 눈여겨봐야 한다고 입을 모읍니다. 아무리 입지가 좋아도 1층이 도로와 좁게 접하거나 주차장으로 이용되면 짭짤한 수익을 내기 어렵습니다.
△서울 언주로 일대 중소형 빌딩 밀집지역
매입하려는 빌딩 공실 상태 점검은 기본이고 향후 예상 공실이나 주변 빌딩 공실률을 확인하는 것도 중요합니다.
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또 매매가가 저렴해도 준공한 지 30년 이상 된 건물이나 골조 형태가 철근콘크리트가 아닌 벽돌로 쌓은 건물은 위험하니 피하는 게 좋습니다.
등기부상 권리관계와 임대차계약, 토지이용계획확인원 등 공적 장부에 대한 법적 검토도 필수입니다. 기존 임차인과 체결해놓은 임대차계약서를 꼼꼼히 점검하는 것도 중요합니다.
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임차인에게 각종 옵션이 서비스로 제공되는 경우가 많은 만큼 계약서와 실제 계약 내용이 다를 수 있다는 점에 유의해야 합니다.
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“이왕이면 지하철역이 가까운 빌딩 투자가 유리하다.
지하철이나 도로 개통 예정지를 선점하는 게 좋다.
아무리 좋은 입지라도 공실률이 20%를 넘는다면
투자에 주의를 기울여야 한다.”
(김민수 스마트하우스 대표)
노후 대비 부동산으로 주목 받는 꼬마빌딩.
노잣돈이 준비됐다고 무작정 매물 헌팅에 나서기보단 부동산 투자와 관련된 필수 지식을 먼저 숙지하시기 바랍니다.
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