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같은 현상이나 특징이 반복되고 되풀이 되는 기간을 ‘주기(週期)’라고 합니다. 부동산시장 역시 크고 작은 주기가 있습니다. ‘부동산 10년주기설’을 한두 번쯤은 들어 봤을 텐데요. 1998년 외환위기, 2008년 서브프라임이 있어 2018년도 위기가 올 거라는 거죠.

하지만 국내 부동산시장은 정책 변수가 더 큰 영향력을 미치고 있습니다. 정권교체마다 바뀌는 부동산 정책으로 ‘완화→과열→규제→위축→완화’가 반복되고 있어서입니다. 물론 외환위기와 서브프라임 같은 대외적인 상황도 영향이 크지만 정부의 성격에 따라 시장은 변하고 있습니다.

이전 박근혜 정부는 서브프라임 사태로 위축됐던 MB정부의 부동산 시장을 살리기 위해 분양가상한제 폐지, 대출완화 등을 부양책을 실시했고 시장은 호조로 이어졌습니다.

하지만 매매가와 전셋값 상승, 가계부채 위험, 청약시장 과열 등으로 정권 후반기에는 다시 규제카드를 꺼내 들었습니다. 많았던 분양은 입주물량 급증으로 이어져 공급과잉 위험이 커졌고 11.3부동산대책, 대출규제 등이 시행되면서 지난해 이맘때엔 2018년 부동산시장에 대한 전망이 그리 좋지는 못했습니다.

지난해 11.3부동산대책이 발표된 이후 올해 전국 아파트매매가 변동률은 낮게 시작을 했습니다. 하지만 서울 등 수도권 지역을 중심으로 재건축시장 호조, 분당 등 신도시 집값이 강세를 보이면서 7월 월간 매매가 상승률은 올해 최고치인 0.95%를 기록했습니다.

이후 8.2부동산대책이 발표되면서 다시 변동률은 눈에 띄게 둔화되며 등락을 반복하고 있습니다. 최근 10여년 사이 전국 아파트 매매 거래량은 최고 거래량을 찍은 2015년 이후 꾸준하게 감소하고 있습니다.

올해는 2개월을 남겨두고 10월말까지 51만6,571건이 거래됐으며 남은 2개월 거래량이 추가된다고 해도 예년 수준은 기록하기 어려울 전망입니다. 이는 새정부 들어 계속된 규제가 원인으로 분석됩니다.

매매가, 거래시장은 등락을 반복하며 다소 주춤했다면 청약시장은 여전히 뜨거웠습니다. 투기과열지구 확대로 전매금지 시행까지 실시됐지만 올해 1순위 평균 청약경쟁률은 2015년(10.9대1)보다 높고 2016년(14.0대1)보다 조금 낮은 12.8대1을 기록했습니다(12월 6일 기준).

규제가 많았다는 점을 고려할 때 높은 청약률로 기록되고 있는데요. 기존주택 매입보다 단기 투자가 가능한 분양권 전매에 높은 관심을 보인 것으로 분석됩니다.

금리인상, 입주증가 등은 걱정했던 것에 비해 2017년 부동산시장에 비교적 영향이 미비했습니다. 2018년의 경우 금리인상, 입주증가의 변수는 동일하나 좀더 가시화, 구체화 됐다는 점에서 부담이 큰 편입니다.

금리인상은 지난 11월30일 단행됐습니다. 연 1.25% 였던 기준금리가 0.25% 인상 돼 1.5%가 됐습니다. 한국은행이 내년에도 추가 인상을 고려하고 있어 금리인상의 여파는 내년에 더욱 가시화될 가능성이 높습니다.

입주폭탄은 지난 2년여 동안 쏟아졌던 분양물량이 부메랑이 될 가능성이 농후합니다. 부동산인포에 따르면 2018년 입주물량은 43만2,500여가구로 8.7% 증가할 전망입니다. 증가폭은 낮아 보이지만 올해도 40만가구에 육박하는 물량이 쏟아졌기 때문에 입주에 대한 피로도가 새해에 더욱 심해지고 전셋값 하락, 역전세난 발생 가능성도 높습니다.

새해 신DTI 등의 대출규제 시행으로 주택구입자금 확보가 어려워져 사고 싶은 주택을 구입하지 못하는 상황이 나올 수 있습니다. 다주택자 양도세 중과가 4월부터 본격 시행돼 내년 3월까지 시중보다 싼 가격에 거래를 마치려는 매물이 증가할 수 있습니다.

또한 금리인상 때문에 대출 금융비용이 가중되면 급히 처분하려는 매물이 증가할 수도 있습니다. 하지만 싼 매물이 나와도 대출규제로 인해 주택구입자금 확보가 어려워지면서 매입을 못하는 상황이 증가할 수 있습니다. 또한 집을 구입해 다주택자가 되는 경우 추후 매도시 양도세가 중과세 된다는 점에서 주택구입을 주저하게 할 수 있습니다.

사실 새해 주요 3대 변수 가운데 금리인상과 입주물량 증가는 지난해 이맘때에도 나왔던 변수들입니다. 다만 올해는 영향이 덜했지만 금리인상이 더 확실해 졌고 입주물량도 크게 증가해 새해에는 올해보다 그 영향이 더 클 것으로 예상됩니다. 대출규제의 경우 규제지역 중심으로 이뤄지고 있고 세부 지침이 마련되지 않은 상황이라 본격적으로 적용, 시행되는 시점은 유동적입니다.올해도 대출규제가 시행됐지만 새해에는 보다 강도가 세다는 점에서 올해와 다른 점입니다.

연이은 부동산규제에 대해 일부에서 비판도 나오고 있습니다. 특히 자금 사정이 녹록지 않은 수요자들은 대출규제가 부담입니다. 목돈이 적은 젊은 세대의 내집마련은 더욱 힘들게 됐습니다. 주택 가격이 지속적으로 하락한다면 비용부담이 줄수는 있지만 곳곳에서 들리는 하락소식에 적극적으로 집을 구입하는 강심장을 가진 젊은 세대는 많지 않을 것입니다.

매수자들 간의 경쟁이 낮아지면 주택 매매가는 높아질 수 없습니다. 결국 2018년은 자금력을 갖춘 실수요자들이 이전보다 더 좋은 가격에 주택을 구입하기 좋은 해가 될 수 있습니다.

매년 전망과 예측은 계속되고 ‘맞았다’, ‘틀렸다’에 대한 평가는 자신들의 논리로 결론 내 버립니다. 올해는 폭락은 없었습니다. 일부 하락은 있었지만 오히려 상승도 많았습니다.

새해에도 상승, 하락은 반복될 것으로 예상됩니다. 정보에 귀를 열 돼 맹신하는 것은 금물입니다. 단기간에 일희일비하기보다 시장을 길게 보는 안목이 필요합니다. 불안정한 전망과 본인의 경제 상황이 녹록치 않다면 매수타이밍은 잠시 늦춰보는 것이 좋겠습니다.