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내게 맞는 청약 아파트 고르는 법

조회수 2018. 4. 18. 08:33 수정
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정부의 잇단 규제 강화에도 불구하고 올 들어 서울을 비롯한 전국 각지에서 분양된 아파트가 높은 청약경쟁률을 기록하며 승승장구하는 모습입니다. 이번 기회에 나도 청약해볼까 고민하시는 분들 계시죠? 내게 맞는 청약 아파트 고르는 팁 소개해 드리겠습니다.
규제에도 꿋꿋…새 아파트 청약열기 뜨겁다!

전국 각지에서 분양된 아파트가 높은 청약경쟁률을 기록하고 있습니다. 작년 청약제도 개편에 이어 올해 초부터 새 총부채상환비율(DTI)가 적용됐고 총체적상환능력비율(DSR)이 은행권에서 시범 운행되는 등 대출 문턱도 높아졌음에도 말이죠.


한 부동산정보업체에 따르면, 올해 1·4분기 평균 청약경쟁률은 11.2대 1로, 평균 10.1대 1 경쟁률을 기록한 지난해 4·4분기를 넘어섰습니다. 이 같은 청약열기의 원인으로 시세보다 저렴한 분양가, 새아파트 선호현상 등이 꼽히고 있습니다.

청약 욕심내다 아까운 1순위 통장만 날릴 수 있어

이번 기회에 나도 청약열기에 편승해 볼까 생각해보시는 분들 계시죠?


하지만 앞서 말씀 드렸듯이 강화된 규제 속에서 내게 맞는 청약아파트를 고르고 당첨이 되기가 쉽지 않습니다. 특히 강남과 같은 핫 한 지역에서 당첨이 되기 위해선 고려해야 할 것들이 많은데요.


내가 원하는 아파트가 조정대상지역이나 투기과열지구 내에 있다면 청약 전에 까다로운 청약제도와 대출규제 따른 자금 확보 등을 꼭 확인해야 합니다. 그렇지 않으면 아까운 1순위 통장만 날릴 수 있습니다.

청약제도 강화로 청약 가점이 중요변수…어느 지역인지에 따라 물량 크게 달라져

우선 8.2부동산 대책으로 아파트 청약 당첨을 결정짓는 요소가 가점으로 바뀌게 됐습니다. 투기과열지구 내 85㎡ 이하 주택은 가점제가 100%, 조정대상지역은 75%가 적용됐기 때문에 서울을 비롯한 주요지역의 경우 내 집 마련에 성공하기 위해선 가점이 얼마가 되는지가 중요 변수가 된 것이죠.


청약가점제는 무주택기간, 부양가족수, 입주자 저축가입기간 등 3가지 항목에 대해 산정한 점수, 즉 가점이 높은 순으로 입주자를 선정하는 제도입니다.


부양가족수가 최고 35점으로 배점이 가장 높고, 이어 무주택기간이 32점, 통장가입기간이 17점으로, 청약가점 만점은 84점입니다.


현재 서울권 아파트를 분양 받기 위해선 가점점수가 40~50점대 수준이어야 하고, 인기가 높은 강남권 아파트는 60점 이상이어야 ‘안정권’으로 분류되고 있습니다.

청약가점 실수를 줄여라!

자신의 청약가점 점수를 파악하기 위해선 몇가지 유의해야할 점이 있습니다. 우선 무주택자 여부는 세대원 전원을 기준으로 산정을 하는데 만약 세대원 중 한명이라도 무주택자가 아니라면 0점 처리됩니다.


또한 무주택기간은 만 30세부터 입주가 공고일 전까지의 기간이기 때문에 만약 만 30세 미만인 무주택자는 안타깝게도 무주택기간별 점수는 0점입니다.


단 혼인한 경우 20대여도 혼인신고일로부터 무주택기간이 산정되는 점은 참고하시길 바라겠습니다. 가장 배점이 높은 부양가족수의 경우 본인은 제외한 세대원수에 따라 점수가 달라집니다. 종종 본인을 포함해 계산하는 경우가 있으니 주의해야 하겠습니다.

규제로 꽉 막힌 부동산 대출

높은 청약경쟁률을 뚫었다고 해도 아직 고려해야할 부분이 남아있습니다. 바로 자금마련 입니다.


우선 분양가가 9억원을 넘어서게 되면 HUG의 집단대출 보증이 실행되지 않습니다. 올 1월부터 중도금 대출 보증한도는 서울과 광역시, 세종시는 6억원에서 5억원으로, HUG와 주택금융공사의 보증비율도 90%에서 80%로 줄어들었습니다.


또한 서울 등 투기과열지구의 LTV(주택담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 한도는 40%로 낮아졌으며, 주택담보대출을 1건이라도 이미 보유한 세대는 더 낮춰 30%로 적용되고 있습니다.


여기에 올 1월부터 주택담보대출 한 건당 DTI를 적용하는 게 아니라 빌린 사람의 모든 주택담보대출 원리금을 합쳐 계산하는 신DTI가 적용되고 있고요.

특별공급을 활용하는 대신 최근 바뀐 규정 이해 필수!

특별공급제도도 최근에 개편, 5월초부터 본격 시행됩니다. 9억이 넘는 고가의 주택에도 신혼부부 등의 특별공급이 이뤄지면서 계층간 불신, 불만이 발생하고 있기 때문입니다.


강화된 내용에 따르면 투기과열지구 내에서 분양가가 9억원 초과인 주택은 특별공급 대상에서 빠지게 됐습니다. 청약가점 등으로 경쟁을 통해 분양을 받아야 하는 것이죠. 대신 9억원 이하 주택의 경우 신혼부부 특별공급 비율을 확대하는 등 완화된 부분도 있습니다.


한가지 더. 투기과열지구 내에서 특별공급으로 분양을 받은 경우 소유권 이전 등기 후 2년을 보유해야 양도가 가능합니다.


즉 전매제한이 당초에는 준공시까지 이었지만 준공 이후로 2년이란 기간이 더 생기며 강화 됐다는 점도 참고하시기 바랍니다.

청약가점, 자기자본, 대출 꼼꼼히 살펴야

투기과열지구, 조정대상지역 규제지역이면서 인기가 높은 곳이라면 가점도 높고 자기 자본도 많아야 합니다. 가점은 높은데 자본력이 약하다면 수도권 공공택지 같은 민간대비 분양가가 낮은 아파트를 찾는 것이 좋습니다.


특히 최근 LH에서 주거복지 로드맵에 따라 연간 2만6,000가구 정도의 공공주택 공급 계획을 발표한 만큼 기회는 늘어날 수 있을 전망입니다.


가점은 낮은데 자본력이 풍부하다면 가점제 비율이 낮은 전용면적 85㎡초과 중대형을 노려볼 수 있습니다. 투기과열지구에선 50%가 추첨을 통해 나오지만 조정대상지역에선 공급물량의 70%가 추첨제로 나오기 때문입니다.

수시로 바뀌는 규제, 맞춤형 전략으로 청약에 나서야

최근 시행되고 있는 정부의 강도 높은 부동산 규제는 기존 청약 아파트 시장에서 당연하다 생각했던 룰들을 변화시키고 있습니다.


많은 사람들이 내 집 마련으로 아파트 청약을 선호했던 이유로는 비교적 초기 비용이 적게 들어가는 것이었는데요. 중도금 대출 등으로 계약금 정도만 있으면 새아파트 구입이 가능했던 것이었죠.


하지만 지금은 계약금뿐만 아니라 중도금까지 있어야 새아파트 청약이 가능합니다. 이에 정작 강남과 같은 입지 좋은 곳들은 자산가가 아니면 청약조차 할 수 없는 넘사벽 수준이 됐습니다.


현 규제가 한동안 지속될 것이기 때문에 강화된 대출규제를 꼼꼼히 따져보면서 맞춤형 전략으로 청약에 나서야 하겠습니다.

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