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믿거나 말거나 미분양 통계

조회수 2018. 4. 16. 08:41 수정
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부동산 기사를 읽다 보면 접하게 되는 통계 중 하나가 미분양 통계입니다. 아파트 공급 과잉 여부를 진단할 때 주로 사용되는 통계인데요. 미분양 통계가 어떻게 집계되는지, 통계의 오류는 없는지, 미분양 통계 보는 법에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
미분양 통계는?

국토교통부는 매달 말 전국 미분양 통계를 집계해 발표합니다. 국토교통통계누리 온나라 부동산포털에서 확인할 수 있습니다. 여기서 ‘미분양’의 통계상 의미는 ‘사업계획 승인권자(건축허가권자)로부터 분양승인을 받아 일반인을 대상으로 분양을 실시하였으나 분양되지 않은 주택’을 말합니다. 따라서 보통 미분양 통계에 잡히는 주택은 공공주택인 아파트가 대부분입니다.

미분양이 늘어났다면?

이 미분양 통계는 주택 공급과잉 여부 지표로 활용되는 대표적인 통계입니다. 이에 미분양 통계가 발표되면 부동산기사를 중심으로 다양하게 활용되고 있는데요.


예를 들어 미분양 통계가 증가했다고 발표가 되면 어떤 식으로 예상이 가능할까요? 우선 미분양이 늘어났다는 것은 수요보다 공급이 더 많았다는 것이고, 이는 곧 가격 하락으로 이어질 가능성이 높다고 판단할 수 있습니다.


이에 수요 심리는 더욱 위축되고, 전체적인 부동산 경기 침체가 올 수 있다고도 볼 수 있고요.

미분양이 줄었다면?

반대로, 미분양 통계가 줄었다고 발표가 되면 어떨까요?


미분양이 감소했다는 것은 공급 대비 수요가 늘어났다는 것이고, 수요증가로 인한 아파트(및 분양권)의 매매가 증가, 신규분양단지 청약 호조 등 부동산 시장이 호조세를 보이고 있다 판단할 수 있습니다.


미분양수가 꾸준히 줄고 있는 지역이라면 교통환경, 주거환경 등에 변화를 줄 수 있는 대형 호재들이 가시화되고 있을 수도 있고요.

미분양 통계로 지역별 평형별 온도차 확인 가능해

미분양 통계는 지역별로 집계가 가능하기 때문에 지역별로 부동산 경기 활성화 여부를 판단할 수 있습니다.


예를 들어 3월 말에 발표된 2018년 2월말 전국의 미분양 통계를 살펴보면, 지역별로 수도권이 전월대비 0.2% 늘었고, 지방은 같은 기간 3.4%가 증가했습니다. 지방의 미분양 증가폭이 수도권 증가폭을 약 3배 앞섰다는 것은 그만큼 수도권보다 지방의 부동산 경기가 별로 좋지 않다 라고 해석이 가능하죠.


주택규모별로 전용면적 85㎡를 초과하는 중대형이 전월대비 10.5% 늘어났으나 85㎡이하는 2.3%에 그쳐 중대형 미분양이 빠르게 쌓이고 있다는 것도 알 수 있습니다.

미분양 ‘0’ 지역의 의미는?

가끔 부동산기사를 보다 보면 미분양 ‘0’건 지역이라는 내용이 나오는데요. 대표적인 지역이 세종시입니다. 세종시 미분양 가구수는 2016년 5월월부터 올해 2월까지 22개월째 미분양이 없습니다. 미분양이 ‘0건’이란 의미는 아파트가 분양되면 미분양없이 모두 팔린다는 것을 의미합니다.


즉 부동산 수요가 공급을 압도하는 곳이고, 지역 내 부동산 경기가 호황이라고 판단할 수 있어 추가 신규분양도 인기를 끌 것이란 예상이 가능합니다.

미분양 통계, 그러나 100% 믿을 만한 걸까?

부동산 시장예측 대표 지표로 사용되고 있는 미분양 통계지만 일각에서는 100% 신뢰하기 어렵다는 의견도 있습니다.


이는 건설사가 신고하는 대로 단순 집계를 하다 보니 건설사가 자사의 미분양 아파트 숫자를 제멋대로 신고해도 확인이 어렵습니다.


또한 신규공급이 없던 곳이라면 미분양 통계 역시 ‘제로’로 집계된다는 점도 시장상황을 오해하게 만듭니다. 미분양 통계는 입주자 모집 공고를 한 주택만을 대상으로 하기 때문에 대부분 아파트 같은 공동주택의 공급 과잉여부는 판단할 수 있으나 입주자 모집 공고를 하지 않는 다세대, 다가구 등 빌라의 미분양여부는 파악이 어려워 전체 주택시장을 파악하기엔 미흡한 점이 있습니다.

준공후 미분양 = 악성미분양

미분양 통계를 보면 준공 후 미분양 항목도 있습니다. 말 그대로 다 지어놨는데 이때까지 분양이 안됐다는 것인데요. 준공 후 미분양이 사실 더 악성 미분양이라 볼 수 있습니다. 최초 분양 후 준공까지 공사기간을 따지면 2년 안팎의 시간이 소요됩니다.


이 기간 동안 사업장마다 여러 방법을 통해 분양을 마치곤 하는데요. 분양가를 인하하거나 중도금무이자, 무상옵션 등을 통해 분양을 완료합니다.


이런 여러가지 방법을 했음에도 입주가 시작했는데도 팔리지 않고 있다면 해당 지역 부동산 시장은 생각보다 많이 침체가 된 것으로 예상할 수 있습니다.


이런 경우 시간이 지나면 결국 팔리는 곳도 있지만 시간만으로는 해결이 안될 수도 있죠. 사람이 살지 않은 빈집이 많으면 편의시설도 계획대로 들어서지 않는 등 좀처럼 분위기가 반전되기 힘듭니다.

통계도 결국 사람이 하는 것…오류 가능성 염두에 두고 무조건 신뢰는 금물

각종 통계들이 전산화 되고 있지만 전산화 되는 과정도 결국 사람이 하는 것입니다. 통계는 오류를 범할 수 있다 것이죠. 미분양이 발생 했다면 어떤 원인으로 발생한 것인지 따져보는 것이 중요합니다. 분양가격의 문제인지 주변에 혐오시설이 있는지, 브랜드 선호도가 낮은지, 발전 가능성이 낮은지 등등 말이죠.


부동산시장에 관심이 많은 이들에게 미분양 통계는 유용한 툴임에 틀림 없지만 맹신은 금물이며 비판적인 시각에서 한번 더 곱씹어 보는 습관이 필요하겠습니다.

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