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안전진단이란 주택의 구조, 안정성 여부, 보수비용 등 주변여건 등을 조사해 재건축 가능여부를 판단하는 것으로 재건축 사업 추진을 결정하는 첫 단추입니다. 안전진단 결과에 따라 유지보수를 통해 건물을 유지할 지 재건축을 통해 새롭게 신축할지 결정되는 것이지요. 재건축사업이 대한민국 부동산시장에 끼치는 영향력이 큰 만큼 안전진단 기준 변화는 사람들이 주목 할 수밖에 없습니다.

참여정부가 시작하던 해인 2003년 7월 안전진단 기준 및 절차를 내용으로 하는 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단기준 제정’ 됐습니다.

안전진단의 세부 기준을 마련하고 각 기준 항목에 대한 기준치를 정하는 등 그 동안 형식적인 절차로 시행됐던 안전진단에 제동을 걸었습니다. 제정에 앞서서 2002년 8.9주택시장안정대책을 통해 재건축 안전진단에 대한 문제가 제기 됐고 1년만에 시행이 된 셈이죠.

세부기준과 더불어 서울시 ‘안전진단평가단’을 통해 심사를 엄격하게 하도록 하면서 무분별하게 추진되는 재건축 사업을 제어하게 됩니다. 당시 강남권을 중심으로 안전진단 시행전 노후단지들 가운데는 기준강화 이전보다 호가가 떨어졌다는 시장 기사들이 쏟아져 나오기도 했습니다.

재건축시장 과열양상이 잡히지 않자 참여정부는 2006년 ‘3.30대책’을 통해 공적기관에서 안전진단예비평가를 실시하도록 합니다. 또한 안전진단의 객관적 평가항목을 확대하고 판정요건 등의 가중치를 조정하는데요. 안전진단의 기술적 평가항목인 구조안전성 분야의 비중을 45%에서 50%로 높이고 비용분석 비중을 15%에서 10%로 하항조정 했습니다.

3.30대책에는 안전진단 이외에도 재건축초과이익환수, 총부채상환비율(DTI), 강력한 규제들이 포함돼 대책 발표 직후 아파트값 하락한 곳들이 나왔는데요. 당시 재건축 사업 초기에 있던 개포주공1단지는 적게는 5천만원에서 많게는 1억원 이상 가격이 하락한 것으로 조사 됐습니다.

MB정부 첫해인 2008년 재건축 안전진단은 기준이 다시 완화됩니다. ‘8.21대책’을 통해 예비안전진단과 정밀안전진단 2단계로 진행됐던 안전진단 절차가 정밀안전진단 1단계로 간소화 됐습니다. 추진 단계가 줄면서 재건축 사업기간이 단축될 수 있게 됐습니다.

또한 안전진단 평가 항목 가중치도 구조안전성을 기존 50%에서 40%로 낮추고 주거환경, 비용분석 비중을 15%로 각각 높였습니다. 강화 3년만에 다시 완화가 된 셈입니다.

다만 3년만에 안전진단 항목별 가중치가 완화 됐고 조합원지위양도허용 등 재건축 관련 규제가 완화 됐지만 부동산시장 침체가 이어졌고 1주택자 비과세 조건에 거주요건이 추가되는 등 다른 규제들과 맞물려 재건축 시장은 침체를 이어갔습니다.

박근혜 정부에서도 재건축 규제 완화는 여지없이 추진됩니다. 2014년 ‘9.1대책’을 통해 재건축 연한이 최대 10년이 줄어 준공 후 30년이면 추진이 가능하도록 완화 됩니다.

더불어 ‘안전진단기준 합리화’를 통해 안전진단 평가 항목 가중치도 대폭 완화됐습니다. 이전까지는 구조안전성 비중이 높았으나 개정된 기준은 주거환경에 대한 측면이 강화 돼 기존 15%에서 40%까지 확대됩니다. 구조안전성은 40%에서 20%로 낮아졌습니다.

이 같은 규제완화는 재건축 시장의 호조로 이어지며 강남에서는 연일 최고가를 경신했다는 소식이 쏟아지기도 했습니다. 물론 이 같은 과열양상에 대한 비판도 계속 됐습니다.

문재인 정부도 결국 안전진단 기준 강화라는 칼을 꺼내 들었습니다. 지난 2월20일 발표된 ‘재건축 안전진단 기준 정상화’는 △안전진단 실시 전 첫 단계인 현지조사 단계에 전문성 있는 공공기관 참여 △안전진단 평가항목별 가중치 조정 △세번째 조건부 재건축 판정을 받은 경우 공공기관이 적정성 검토를 통해 재건축 추진 여부 결정 등의 내용을 골자로 합니다.

정부의 재건축에 대한 규제가 집중되면서 강남 재건축 아파트 상승폭도 둔화된다는 소식이 이어지고 있습니다. 앞으로 어떻게 될지 궁금해 지는 군요.

공교롭게도 정부가 바뀔 때 마다 안전진단 기준은 바뀌어 왔습니다. 지금까지의 부동산 정책들 대부분이 정부의 기조에 따라 바뀌었다고 해도 과언이 아닙니다. 반복적으로 바뀌는 정책들로 소비자들의 혼란을 가중시킬 수 있는 것이죠. 반대로 ‘또 바뀔 텐데’라는 인식이 많아지면 정책의 실효성도 떨어질 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 어쨌건 현 정부의 부동산 정책은 규제에 맞춰 있다는 점에서 수요자들도 적절한 대책이나 방안을 마련해 손실, 피해가 없도록 하는 것이 갈수록 중요해질 전망입니다.