무작정 따라하기

2014년, 강남구 역삼동에 소재한 다가구주택의 한 호수가 경매에 나왔습니다.
 다가구주택은 호실을 여러 개로 나누어 사용해도 전체를 하나로 취급하여 소유하기 때문에 건물 전체가 경매에 나오는 일은 있어도 한 호실만 따로 경매에 부칠 수 없습니다. 

그런데 어떻게 이런 일이 가능했을까요?

내막을 알아보니 이 건물 전체를 여러 명이 공유지분으로 소유하고 있는데 그중 일부 지분만 경매에 낭노 것입니다. 이런 경우 공유자들 간에 내부적으로 특정부분을 나누어 소유하기로 합의했다면, 이 물건은 판례상 단독소유로 취급하는 '구분소유적 공유관계'에 해당됩니다.

따라서 비록 지분경매의 형태를 취한다 하더라도 결과적으로 낙찰자는 특정 호수를 낙찰 받을 수 있습니다.

쉽게 말해 이 건물은 등기부상으로는 공유자들이 각 층별로 10㎡ (3평) 내외씩 나누어 소유하는 지분의 형태였지만, 실제로 소유자는 전용면적 약 56㎡(17평) 규모의 지하층 101호를 소유하는 것이었습니다. 이러한 사정이 매각물건명세서에 분명히 공지되어 있었던 것이죠.

그런데 이 물건의 문제는 이것뿐만이 아니었습니다.

보통 건물에 대한 경매는 건물을 떠받치고 있는 대지를 함께 감정평가하여 진행하는데, 이 물건은 건물만 감정평가하고 대지지분은 아예 평가에서 제외되어 있었습니다.

집합건물이 아니기 때문에 단독주택의 일종인 다가구주택이어서 대지권 무상취득이 불가능합니다. 결국 토지소유자가 건물철거를 요구하면 꼼짝없이 철거할 수밖에 없거나 토지소유자에게 대지지분을 비싼 값에 매입해야 하는 상황이었습니다.

게다가 이 물건에는 건축설비업자로부터 리노베이션 대금 명목으로 유치권까지 신고되어 있었고요.

사정이 이렇다보니 건물의 감정가는 7,200만원인데, 다섯 차례 유찰을 거쳐 반값까지 떨어져 있었습니다.

게다가 그동안 누군가 낙찰받았다가 불허가를 한 번 받은 흔적이 있었고 그 후로 진행된 경매절차에서 한 번의 허가 취소와 한 번의 잔금 미납이 더 있었던 것입니다.

확정일자가 빨라 최선순위로 배당받는 것처럼 보였지만, 배당요구종기를 훨씬 지나 배당요구를 한 탓에 한 푼도 배당받지 못하는 임차인이었죠.

결국 낙찰자가 보증금 5,500만원을 전액 떠안아야 했습니다.

역삼동 세브란스 병원 인근의 임대수요 풍부한 다가구주택이니 많은 사람들이 욕심을 내긴 했지만, 건물만 입찰인 지분경매에 유치권, 대항력 있는 임차인이 뒤섞인 복잡한 물건이라 제대로 된 해법을 모른다면 쉽사리 접근이 어려운 물건이었던 것이죠.

법인을 운영하는 L씨는 2명의 경쟁자를 물리치고 이 물건을 4,000만원에 낙찰받았다. 그리고 그동안 배우고 익힌 툴대로 요령 있게 하나씩 문제를 해결해나갔습니다.

그리고 무엇보다도 약 1억원에 달하는 토지지분을 효율적인 협상을 통하여 3,000만원에 매입했던 것입니다.

이 물건의 경우 토지소유자가 철거 판결을 갖고 있어 협상의 칼자루를 쥔 것처럼 보이지만, 현실적으로 이 호수만 철거하는 것이 불가능함을 부각하며 협상에 임한 것이 통했던 것이죠.

이렇게 복잡하게 얽혀있던 법적인 문제를 해결한 후 500만원 정도를 들여 리모델링하여 곧바로 전세를 내놓게 됩니다. 실제 투입한 금액 4,500만원(1억 5,000만원(전세) - (7,500만원(투자금) + 3,000만원(토지대금))이니 놀라운 성과입니다.

이 같은 성과는 결코 행운이 아닙니다. L씨가 법적으로 복잡하게 얽힌 이 물건의 해법을 찾아낸 것은 그동안 꾸준히 공부해온 인내와 노력의 결과임을 잊지 말아야 합니다.

"세상에 어려운 경매란 없다!"

초보자를 위한 쉬운 아파트 경매부터 

중수, 고수를 위한 특수물건 해결법까지

마법같은 수익률을 보여준 

경매 승부사들의 전략을 파헤친다!

대한민국 최고의 경매 변호사가 말하는 

무조건 이기는 경매 전략