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라이브러리·2017.11.15. 작성

좋은 토지를 찾아내는
인터넷 현장답사 노하우 7

<이제 돈 되는 경매다>
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토지 인터넷 현장답사 노하우 7 _출처: <이제, 돈 되는 경매다>

글쓴이 소개 : 이현정 저자

돈이 없어서 경매를 시작했다. 서른아홉 살에 늦둥이를 낳고 경매를 시작해서 3년 만에 21채 집주인이 되었다. 

 

쉬운 경매를 하면서 고민이 생겼다. 돈이 되는 경매를 하는 것. 다시 공부를 시작했고, 상가와 토지에 도전했다. 낙찰받은 땅에는 집을 세워 올렸고, 상가는 임차인을 맞이했다.   


이 모든 것들이 직접 부딪히고 넘어지며 배운 것이라 성공 경험담뿐 아니라 실수투성이 에피소드까지 가득하다. 나의 노하우를 훔쳐 남들보다 더 유리하게 경매하기를 바란다. 



로드뷰로 자세히 보기


공매 사이트 '온비드'

언니, 얘 어때?”

공매 사이트를 뒤지던 동생이 모니터를 돌려 물건을 보여준다. 파주의 땅이다.


“예쁘네! 로드뷰는 어때?”

땅모양과 주변 환경을 보는 데에는 로드뷰가 최고다. 대한민국의 많고 많은 토지를 일일이 다 가볼 수 없기 때문이다. 그래서 인터넷 현장답사는 토지 경매를 할 때 필수 중의 필수다.



로드뷰 보기: 1.도로


이 토지는 양쪽으로 도로를 끼고 있는데, 한쪽은 외부로 통하는 길이고, 다른 한쪽은 주택가 안쪽으로 들어가는 길이다. 각각의 도로는 6m, 4m다. (로드뷰에서 화면 오른쪽에 있는 자 모양 아이콘을 선택해 드래그하면 거리를 측정할 수 있다.)


이 토지 옆의 도로는 누구나 이용할 수 있는 공로다. 건축하기 딱 좋다. 도로가 4m 이상이고, 대지가 2m 이상 도로에 접하고 있기에 건축은 문제없다. (도로가 공로인 것은 공무원에게 확인받았다.)




로드뷰 보기: 2. 배수로


다음은 배수로를 확인할 차례다. 로드뷰로 보니 인근에 다른 주택이 많다.


다른 주택이 있다는 것은 이미 배수로를 확보했다고 볼 수 있다. 바로 아래 작은 개천인 구거도 보인다. 모니터상으로 보았을 때 배수로도 문제없어 보인다. (입찰 전에 현장확인은 필수이고, 담당 공무원에게도 다시 확인받아야 한다.)




로드뷰 보기: 3. 이웃


*본문과 상관없는 이미지입니다. 로드뷰 이미지로 참고해서 봐주세요

우리는 이 토지를 건축을 원하는 사람에게 매도할 계획이다. 새집에 이사하고픈 사람들이 원하는 이웃은 어떤 사람일까?


유명 연예인까지는 아니더라도 이야기를 나눌 수 있는 친구가 있는 집이라면 좋다. 다 떠나간 자식들을 그리워하는 노인들만 남은 50년 된 낡은 집보다는 푸른 잔디 위에 바비큐세트가 세팅된 집의 이웃이 되길 원한다.


로드뷰의 범위를 조금 넓히니 주변의 주택들이 보인다. 바로 앞에 있는 벽돌집을 포함해서 주변 집들이 꽤 이쁘다. 마당에 자전거도 보이고, 입구에 깔린 돌바닥도 아름답다. 이웃까지 맘에 든다.



이 땅, 어느 정도의 가치가 있을까?

집을 지을 수 있는 땅인 것은 확인했으니

얼마에 입찰하면 좋을지 가늠해 보자.


토지의 가치 판단하기 : 4. 토지의 입지


땅은 쓰임새에 따라 가치가 달라진다. 전원주택 부지는 깊은 산속보다는 도심 가까이의 땅이 인기 있다. 사람들은 전원생활을 즐기고 싶어하지만 문화나 교육환경까지 전원적이기는 원하지 않는다. 노인이라면 병원이 가까워야 할 것이고, 젊은 엄마라면 아이들이 통학할 학교가 가까워야 할 것이다.


이 토지는 파주의 문산역에서 1.5킬로미터 거리에 있다. 문산역은 경의선 끝자락에 있는 역이다. 북쪽으로 조금만 더 가면 임진각이 있고, 북한이다. 통일이 되면 참 좋은 위치지만, 서울에서는 거리가 좀 있다. 그럼에도 경의선 덕분에 서울역까지 1시간 10분, 강남역까지는 1시간 40분이 걸린다. 차량으로 5분 이내 거리에 초등학교와 중고등학교가 있고, 대형 마트와 병원도 있다. 전원주택 부지치고는 서울 접근성도 좋은 편이고, 생활환경도 편리하다.



토지의 가치 판단하기 : 5. 토지의 모양


땅에도 이쁜 땅과 못생긴 땅이 있다. 반듯한 네모 모양에 도로보다 살짝 높으면서 울퉁거리지 않고 평평한 땅이 이쁜 땅이다.


관심 있는 이 토지는 길쭉한 삼각형 모양이다. 집을 앉히기에는 네모반듯한 땅보다 활용도가 떨어진다. 그렇지만 100~120평 정도로 사등분을 하면 한 면을 제외하고 직사각형 모양이 되어 괜찮겠다.


지대가 높은 땅은 내려다보는 구조가 되어 전망도 좋다. 그렇더라도 지나치게 높으면 집을 오르내리기 불편하다. 반대로 땅이 도로보다 낮으면 물이 집 방향으로 흐를 수 있어서 좋지 않다. 이 토지는 지대가 살짝 높아 적당해 보인다.


땅이 울퉁불퉁하거나 일부가 푹 꺼져 있다면 흙으로 메워 평평하게 만들어줘야 한다. 로드뷰로 봤을 때 이 토지에는 식물이 심어져 있다. 농사를 짓는 땅이니, 땅을 고르고 나서 씨앗을 심었을 것이다.




토지의 가치 판단하기 : 6. 토지의 용도


관심 있는 이 토지의 용도는 계획관리지역이기에 건폐율 40%에 용적률 100%다. 지목은 대지다.


대지는 토목허가 없이 당장 집을 지을 수 있어 농지나 산지보다 가치가 높다.



토지의 가치 판단하기 : 7. 토지의 가격


토지 경매에서 가장 어려운 부분이 가격 책정이다. 토지는 아파트와 다르다. 아파트는 같은 단지 내 아파트들의 실거래가를 비교하여 적당한 가격을 예측한다. 토지도 실거래가가 있긴 하지만, 아파트보다 신뢰도가 낮다. 전체적으로 오름세인지 내림세인지 정도만 가늠할 수 있을 뿐이다. 어떤 토지는 싸게 팔리고, 어떤 토지는 비싸게 팔린다.


공매 사이트 온비드에 오른 이 토지 물건은 6회차까지 유찰된 상태였다. (공매는 20%씩이 아니라 5~10%씩 유찰되는데, 유찰 간격은 물건마다 다르다.)


땅의 입지나 외형으로 보아 이 정도면 최고라고는 못해도, 나쁘지 않다. 나는 파주의 이 토지를 좋은 가격에 낙찰받아 개발해서 일부 분양을 마쳤다. 화장한 토지는 생각보다 예뻤고, 나에게 토지 낙찰의 첫 기쁨을 주었다.



관련 책
이제, 돈 되는 경매다
이제, 돈 되는 경매다
저자
이현정
발행일
2017.10.16
출판사
길벗(도)(주)
가격
정가 16,800원보러가기

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