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첫 토지 투자, 꼭 확인해야 할 4가지

조회수 2017. 11. 13. 12:02 수정
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<이제, 돈 되는 경매다>
출처: 첫 토지 투자, 꼭 확인해야 할 4가지_<이제, 돈 되는 경매다>
첫 토지 투자, 꼭 확인해야 할 4가지

돈이 없어서 경매를 시작했다. 서른아홉 살에 늦둥이를 낳고 경매를 시작해서 3년 만에 21채 집주인이 되었다.



쉬운 경매를 하면서 고민이 생겼다. 돈이 되는 경매를 하는 것. 다시 공부를 시작했고, 상가와 토지에 도전했다. 낙찰받은 땅에는 집을 세워 올렸고, 상가는 임차인을 맞이했다.



이 모든 것들이 직접 부딪히고 넘어지며 배운 것이라 성공 경험담뿐 아니라 실수투성이 에피소드까지 가득하다. 나의 노하우를 훔쳐 남들보다 더 유리하게 경매하기를 바란다. 



1. 첫 토지투자, 목적부터 확인하라


토지는 부동산의 꽃이다. 하지만 지어진 건물만 보고 살아온 도시사람들에게 토지는 낯설고 어렵다. 그러니 배워야 한다. 진짜 부자들은 토지에 투자한다.



지금부터 내가 이야기할 내용은 토지투자의 맛보기다. 실제 여러분이 토지에 투자할 때는 다양한 변수가 있을 것이다. 그래서 매 과정마다 이 길이 맞는지 확인하는 작업이 필요하다.



먼저, 어떤 목적으로 토지투자를 할 것인가를 분명히 하자. 어떤 목적이냐에 따라 선택할 토지가 달라진다.



집을 짓기 위해서라면 법적으로 집을 지을 수 있는 토지여야 할 것이고, 얼마만한 집을 지을 수 있는지 확인해야 한다. 공법, 건축법 등 관련 법 공부도 필수다. 시세차익이 목적이라면 가격이 오를 만한 토지를 골라야 한다. 개발호재가 있거나, 지목을 변경해서 활용도를 높일 수 있거나, 수용 예정지면 좋다. 



토지구입의 목적은 크게 세 가지다

  • ① 시세차익

토지투자의 달인들은 땅의 미래가치를 보고 산다. 미래를 보는 눈이 있어 개발 가능성을 점치고 가격이 오를 땅을 미리 선점해 둔다니 참으로 부러운 기술이다.

사실 땅은 시간이 지나면 자연히 가격이 오른다(디디고 설 토지가 부족하니까). 시간에 투자하는 것이 부동산이다. 하지만 때로는 예상이 빗나가 자금이 장기간 묶일 수도 있다. 토지투자 좀 한다는 고수들도 의도치 않은 장기투자용 토지를 가지고 있는 경우가 종종 있다.


  • ② 내 건물, 내 집을 지으려는 실수요자

집을 짓고 싶은 사람은 집을 지을 수 있는 땅을 사야 한다. 반듯하게 예쁜 땅이면 좋고, 교통이 편리하면 더 좋다.

임대용 건물을 원하는 사람은 도시지역의 택지를 사서 상가주택을 짓는다. 1층 상가, 2~3층은 임대를 놓고, 본인은 4층에 산다.

빌라업자들은 입지 좋은 낡은 단독주택 부지를 좋아한다. 낡은 주택을 헐고 빌라를 지어 분양하는 것이 그들의 업이다. 전원주택을 짓는 사람들은 교통과 자연이 어우러지는 곳을 좋아한다.


  • ③ 단기간에 땅의 가치를 올리려는 개발자

토지개발은 논밭과 임야를 집을 지을 수 있는 땅인 대지로 전환하거나, 삐뚤빼뚤 못생긴 땅을 예쁘게 성형해서 실수요자가 원하는 토지로 만드는 일이다.

토지투자를 주로 하는 사람들은 건물을 지어서 팔기보다 토지를 예쁘게 다듬어 파는 경우가 많다.



2. 장기 투자라면 투자금에 이자도 포함시킨다

실수요자들은 바로 건축을 할 것이고, 토지개발을 하는 사람들은 1년 내 단기투자를 목적으로 하지만, 시세차익용 토지투자는 짧으면 2~3년, 보통 5년 이상을 본다. 목적에 따른 투자기간을 정하고 투자자금을 계산해 두어야 한다.



가진 현금이 1억이 있다고 하자. 대출을 50% 받아 2억원짜리 땅을 산다. 1억에 대한 이자는 연 5%일 때 1년 500만원이다(금리가 싸더라도 대출이자는 늘 보수적으로 계산하자. 그래야 금리가 올라도 마음이 평온하다). 5년이면 총 2500만원의 이자가 발생한다.



5년을 투자하기로 정했다면 대출통장을 만들어서 2500만원을 넣어두고, 이 통장에서 5년 동안 매달 대출이자가 나가게 한다(총 투자금은 1억 2500만원이 된다).



한마디로, 투자금 총액을 계산할 때 이자까지 더해 계산하는 것이다. 땅은 월세가 안 나오니 그동안의 유지비용까지 준비해 두어야 부담이 적다.




3. 중기토자는 정부 정책에 유의하자


경기가 안 좋을 때 싸게 산다. 당연한 말이지만 현실에서는 그리 쉽지 않다.


개인적인 견해로는, 정권 말기와 주식이 활황일 때가 토지투자의 타이밍인 것 같다. 정권이 바뀔 때에는 나라에서 토지 규제를 풀어주는 일이 종종 있고, 주식이 활황일 때는 부동산에 대한 관심이 낮아지는 경향이 있기 때문이다. 남들이 다 살 때 안 사고, 남들이 팔 때 사는 것이 맞다. 


4. 단기투자는 양도세 준비 필수!


토지 단기투자는 토지를 매입해서 지목변경하거나, 분할하여 매도하는 게 보통이다.


여기에 그리 긴 시간이 들지 않기 때문에 이런 단기투자만 선호하는 사람들도 있다. 다만, 토지를 산 지 1년 내에 매도하면 양도세를 50% 내야 하고, 2년 미만이면 40%를 내야 한다.

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