무작정 따라하기

상가를 모르면서 상가에 입찰할 수는 없다. 나는 직접 상가 임차인이 되어보기로 했다. 

월세로 사무실을 임차했다. 임차인이 되어보니 상가 소유주와 임차인의 속내가 보인다.

상권과 입지가 좋은 대박 상가는 경매에서 보기 힘들다. 임차인에게 꼬박꼬박 고액의 월세를 받는 상가 소유주가 아닌가. (간혹 개인적인 이유로 이런 물건이 나오면 경쟁이 치열하다.)

경매에 나오는 대부분의 상가는 일반, 혹은 그 이하다. 신중에 신중을 더해야 한다. 

월세 수익에 현혹되어 잘못된 낙찰을 받는 이들을 종종 보았다. 이번 글에서는 좋은 상가를 알아보는 9가지 방법을 이야기한다. 

관심이 가는 상가를 발견했다. 8호선 성남 지하철역에서 나오자마자 보이는 전용 30평 상가 2층이다. 나름 역세권 물건이다. 그런데, 왜 이렇게 싸지?

로드뷰로 살펴보니 건물 전면 상가에 생활용품 전문점이 들어와 있다. 앞에는 8차선 대로가 있고, 건물 바로 앞에 공용주차장이 있다. 인근에는 4개 학교가 있다. 

학교가 많으니 학원을 하면 좋을 위치다. 그런데, 이 물건 맞은편 점포가 당구장이고, 위층은 PC방이 영업 중이다. 청소년 유해환경이 있어, 이 건물에는 학원이 들어올 수 없다.

그럼에도 불구하고 이 물건, 싸다. 3억 4000만원에서 유찰되어 최저가 1억 6700만원이다. 가격은 참 마음에 든다. 이 물건의 개별 분석을 하나하나 해보자.

지하철 역세권이나 대중교통이 편리한 곳은 접근성이 좋다. 이 물건은 지하철역에서 계단을 올라오자마자 만나는 첫 건물이다. 

공영주차장이 바로 앞에 있고, 상가 안에도 기계식 주차장이 있다. 차를 가져가기도 좋고, 대중교통을 이용하기도 편리하다. → 접근성 ★★★★★

잘 보이는 상가는 사람들이 지나가다가 들어가기 좋아 영업하기 유리하다. 

이 물건이 있는 건물은 8차선 대로변에 있지만, 도로에서 전면으로 보이는 매장은 생활용품 전문점이다. 이 물건의 창은 건물 뒤편으로 나 있어 대로변에서 보이지 않는다. → 가시성 ★★☆☆☆

도로에서 곧장 들어갈 수 있는 1층은 동선이 유리하다. 1층 상가가 임대료가 높은 이유다.

2층도 동선을 짧게 할 수 있는 방법이 있다. 강남역 9번출구 GT타워 옆 건물은 2층이 레스토랑으로 이용되는데, 도로변 주차장에서 2층으로 바로 올라가는 외부 계단이 있다. 

내부 계단도 있지만, 도로에서 바로 올라가도 레스토랑까지 곧장 갈 수 있어서 동선이 짧아진다. 밖에서 바로 올라갈 수 있는 계단 하나를 내느냐, 안 내느냐에 따라 매출 차이가 엄청나게 난다. 매출이 높은 상가의 건물주는 더 높은 임대료를 받을 수 있다.

또 다른 예로, 1층 현관에 예쁜 차양이 씌워진 카페도 있다. 언뜻 보면 1층인 것 같아서 들어서면 2층 매장으로 올라가는 계단이 나온다. 동선이 불리하더라도 이렇듯 들어가는 입구를 잘 만들면 단점을 커버할 수 있다.

우리가 관심 있는 이 물건은 동선이 그리 좋은 편이 못 된다. 2층으로 올라가는 계단이 상가 안쪽에 있고, 2층에 올라가서도 반대로 돌아가야 해당 점포가 나온다. → 동선 ★★☆☆☆

네모반듯한 모양이 공간을 활용하기 좋다. 우리가 사용하는 모든 가구와 집기들이 네모난 모양이기에 네모반듯하지 못한 상가는 활용도가 떨어진다. 해당 물건은 기다란 직사각형 모양이다. 이 정도면 형태는 양호하다.

→ 형태 ★★★★☆

내부에 기둥이 적게 있거나 없으면 상가의 활용도가 높다.

상가 중앙에 커다란 기둥이 있으면 어떤 업종이든 활용도가 떨어진다. 

공간 활용을 자유롭게 할 수 없고, 기둥에 맞추어서 공간을 나누어 써야 하니 불리하다. 같은 조건이라면 임차인은 기둥이 없는 상가를 택할 것이다. (공인중개사가 광고를 올릴 때에도 ‘여기는 기둥이 하나도 없어 굉장히 활용도가 높습니다’라고 올린다.)

점포 한가운데 기둥이 있는 상가는 임대료를 제대로 받지 못하기도 하고, 공실이 날 가능성도 높다. 해당 물건은 기둥이 2개 있는데, 구석 쪽에 있어 활용도에 크게 무리는 없어 보인다. → 기둥 ★★★☆☆

간판의 위치는 크고 잘 보이는 곳일수록 좋다. 손님들이 간판을 보고 찾아오기 때문이다.때문에 종종 간판 자리를 두고 다툼이 생긴다. 

전 임차인이 이사를 나간 틈에 옆 상가 임차인이 부리나케 간판 자리를 차지해 버리기도 하고, 관리인이나 상가협회에서 간판 자리를 팔아 물의를 일으킨 사례도 있다. 만약 내 점포의 간판을 세울 자리가 없다면 손님이 찾아올 수 없다.

이 물건은 바로 앞 창문 옆에 위층 PC방 간판이 떡하니 붙어 있다. 이미 붙어 있는 간판을 떼어달라고 하기는 곤란할 것이다. (PC방에서 양보해 줄 리 없다.) 이 점포 바로 앞이 아닌 다른 간판 자리를 찾아봐야 할 것 같다. → 간판 ★★☆☆☆

사람 심리가 그렇다. 만원짜리 커피는 별생각 없이 마셔도 주차비 1000원은 아깝다. 가격이 싸고 비싸고의 문제가 아니다. 내지 않아도 될 돈을 낸다는 것 자체가 불편하다. 어딘가 낯선 곳에 약속을 잡게 되면 가장 먼저 확인하는 것이 “주차 가능한가요?”이다.

공영주차장은 비용을 내더라도 저렴하기에 좋다. 하지만 주차가 무료이면 더욱 좋을 것이다. 이 물건은 기계식주차장과 공용주차장이 있지만, 무료주차는 불가하다. → 주차장 ★★★☆☆

옆 상가의 업종도 매우 중요하다. 옆 상가에 학원들이 있었으면 이 점포는 학원이 들어올 수도 있었다. 하지만 당구장과 PC방이 있어 이 건물은 유흥적인 상가가 되었다. 

유흥업종도 나쁘지 않지만, 유흥업종으로 하기에는 상권이 그리 좋아 보이지 않는다. 인근의 1층 상가들도 그리 장사가 잘되는 편은 아니다. 상권 자체가 살아 있지 않은데, 이 점포 혼자 잘될 수 있을까? → 이웃 ★★☆☆☆

앞에서 사례로 든 상가를 세놓는다면 임차인에게 최대 얼마를 받을 수 있을까? 바로 위층인 3층의 1/2사이즈 상가가 보증금 500만원, 월세 50만원에 나갔다. 이 물건은 두 칸이니 보증금 1000만원에 월세 100만원이다. 여기는 2층이니까 3층보다 조금 더 받는다손 쳐도 최대 110만원 정도로 예상된다.

이 물건은 관리비 미납이 2100만원 있다. 총 4년간의 미납분이다. 미납 관리비는 공용관리비 중 3년치만 내면 된다. 월 공용관리비를 물었더니 27만원이란다. 27만원 × 36개월 = 약 970만원이 낙찰 후 인수해야 할 공용관리비 미납금이다. 관리비가 좀 센 것 같다.

이 물건은 분양면적이 넓어 평소 영업 중에는 기본관리비가 약 60만원이 나온단다. 임차인이 들어와서 월세 100만원을 임대인에게 내고, 기본관리비 60만원에 전기요금과 수도요금까지 합하면 월 200만원 이상의 기본유지비가 드는 셈이다. 이런 상가에 임대료와 관리비가 200만원? 나라도 여기 못 있겠다.

“미용실? 거기 잘 알지요. 유명한 헤어디자이너가 들어왔었어요. 헌데 이쪽으로 온 후에 손님이 뚝 끊겼어요.” 인근 부동산 사장님의 귀띔이다. 

이 상가…. 시세차익은 고사하고 임대도, 매매도 어려워 보인다. 그저 싸기만 한 상가는 쓸모없다. 아무리 노력해도 이미 죽은 상가는 살리기 어렵다.

"9가지 항목의 개별 분석을 한 결과 점수가 별로 좋지 않다.
 해당 상가를 직접 보러 현장에 가보았다. 

역시나 입찰할 만한 물건은 아니어서 입찰을 포기했다. 후에 이 물건은 2억 1300만원에 낙찰되었다. 현재 일반사무실(사무실은 임대료가 저렵하다)로 이용 중이다."